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楼主法律意识有待加强
方正园的开发商金泰利置业，居然拿着2011年10月10日由常德市规划局颁发而于2018年6月14废止了的《常德市城区住宅建设项目配套公共用房和设施建设管理规定》来举张自己对该小区地下人防工程的权力，是胆大妄为还是欺人太盛？建议政府相关主管部门出来好好管一管。不然，此行为如果被其他开发商效法，会将奋起维护自己正当权利的良好市民逼上投诉或上访之路，影响常德市的良好形象和稳定局面。
响应方正园业主投诉不良开发良
《中华人民共和国人民防空法办法》第四条 “人防工程属于国防设施和社会公益设施，平时实行谁投资、谁所有、谁受益、谁维护，战时由人民政府统一调配使用”。 诚然，人防工程由开发商投资修建，但其成本计入了小区房屋中，开发商将小区商品房销售后，投资人就由开发商变为小区全体业主了。谁投资，谁所有，谁受益，不言自明，开发商还有什么好掺和的？
[蓝天卫士于2018-08-24 00:36编辑了帖子]
浙江方仁律师事务所
近期在《杭州律师》期刊上拜读了王洪涛律师写的一篇文章，“浅议住宅小区人防工程范围内地下车位的权属”，思路清晰、论证严密。
但是，王律师根据《人民防空法》、《物权法》，认为住宅小区人防工程地下车位的权属属于建设单位所有并对对于该观点，本人不敢苟同。
本文观点认为，住宅小区人防工程地下车位属于小区的公共配套设施，应属于全体业主所有。
在王律师的文章中，他认为，人防地下车位的权属应属于开发商所有。
依据如下：
1、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”的原则，认为该条对开发商取得权属提供了一定的依据；
2、《物权法》第一百三十五、一百三十六、一百四十二条等条款的规定，认为人防地下车位作为住宅小区开发商合法建造的“建筑物、构筑物及其附属设施”，其所有权应当属于开发商，并认为该结论与《人民防空法》“谁投资、谁使用管理、谁收益”原则相一致。
本文认为，住宅小区地下人防工程应属于住宅小区的共用设施设备，应属于全体业主所有。
第一、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》的立法目的主要是针对合理开发城市地下空间资源，适应城市现代化和城市可持续发展建设的需要而制定的部门规章，开发商在开发建造住宅小区时，开发商的目的是通过建造住宅小区并出售，谋取利益的活动，至于住宅小区地下人防工程的建造，并不是出于开发商的自愿，如果没有法律法规的强行规定，应该没有开发商会主动建造人防工程的。
虽然根据《人民防空法》的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程的建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。
但是，该规定并不是义务行条款，也必须是出于开发商的自愿为前提。
所以，《城市地下空间开发利用管理规定》的规定的开发商开发地下空间的有关规定并不适用于住宅小区下面的人防工程，住宅小区地下人防工程的权属与开发商是否拥有权属不具有关联性。
《物权法》第一百三十五的规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施；
第一百三十六的规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权；
第一百四十二条的规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
通过对上述条款的分析，我们不难看出，这些条款仅仅是规定开发商在建造阶段的有关权属（即从开发建造到出售之前），这个阶段的权属，《物权法》规定的很明确，只要是建筑物及附属设施是经过合法审批建造的，在未出售之前是属于开发商所有，这一点是没有争议的。
但是在开发商取得预（销）售许可证，出售房屋后（仅仅讨论整个小区房屋出售完这种情况），其拥有的权属已经发生了正常的流转。
因为根据《物权法》第一百四十六条规定： 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；
第一百四十七条： 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
所以，开发商拥有的住宅小区拥有的权属在随着房屋的出售，其相关权属也随之转移了。
仅仅根据《物权法》第135、136、142条的规定，认为住宅小区地下人防工程在建造阶段拥有权属，从而认定住宅小区房屋出售之后还拥有相关权属，应该是片面的、缺乏依据的。
虽然物权法规定，开发商在建造阶段拥有所有权，但是同时物权法也规定，住宅小区的房屋在转让之后，其权属以及附属、配套设施也随之转移了。
第二、住宅小区地下人防工程为了配合人民防空的需要，应对战争，提高城市整体防护能力，保护人民的生命和财产的需要，修建的地下防护建筑及其设备设施，属于住宅小区的共用设施，如《城市居住区规划设计规范》规定：“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。
将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。
又如《杭州市物业管理条例》对“共用设施设备”的解释为“指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窑井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。”
所以，住宅小区地下人防工程应属于小区共用设备设施的组成部分，而且根据条例的规定，住宅小区业主缴纳的物业管理费用就包括了共用设备设施的使用和维修费用，如果住宅小区地下人防工程属于开发商所有，小区业主就没有必要缴纳相关的物业费用。
第三、住宅小区地下人防工程投资主体应是小区全体业主。
因为，住宅小区地下人防工程的建设费用已经分摊进了房屋的销售价格，如《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定：“商品住宅价格由下列项目构成：…… 4. 住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费”。
又如《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》(试行)中规定：“住宅小区的配套建设项目，投资摊入售房建设成本的，其产权属于小区居民共有。
经营性的配套公共建筑(商业、文娱等)，投资未摊入售房建设成本的，其产权属投资者所有，并按规划要求使用。”，
所以，从成本这一点可以看出，当开发商把小区房屋出售给业主之后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是投资（包括修建地下人防工程）主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。
建筑物以及附属设施设备（当然包括地下人防工程等设施）也随之转移了，《物权法》对此也有明确规定。
地下人防工程作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，地下人防工程的权属依法归作为实际投资人的小区全体业主所有，是有法律依据的。
第四、根据《人民防空法》的规定，城市新建民用建筑应修建地下人防工程，开发商在住宅小区修建地下人防工程后，随着房屋的出售，其修建的成本和利润也随之收回了，如果地下人防工程的权属归开发商所有，开发商改建成车库再出租或出售给业主，实际上对地下人防工程这一部分是经过了两次出售，很明显是没有法律依据；
根据防空法的相关规定，如果开发商在住宅小区里不修建地下人防工程的，可以通过缴纳易地建设费来免除修建地下人防工程的义务，易地建设费是交给人防管理部门的，由人防管理部门在别处集中修建防空设施。
如果人防管理部门在别处建造了一处人防工程，难道开发商会向人防管理部门主张因为其也出钱了也应该对该人防工程也拥有权属？
很明显缺乏事实和法律依据的。
综上，住宅小区地下人防工程作为住宅小区的共用设施设备，其建造成本已经纳入到住宅房屋销售价格之中，随着房屋权属的转移，其权属也随之转移了，也就是共用设施设备包括地下人防工程转移给了小区全体业主。
近期在《杭州律师》期刊上拜读了王洪涛律师写的一篇文章，“浅议住宅小区人防工程范围内地下车位的权属”，思路清晰、论证严密。
但是，王律师根据《人民防空法》、《物权法》，认为住宅小区人防工程地下车位的权属属于建设单位所有并对对于该观点，本人不敢苟同。
本文观点认为，住宅小区人防工程地下车位属于小区的公共配套设施，应属于全体业主所有。
在王律师的文章中，他认为，人防地下车位的权属应属于开发商所有。
依据如下：
1、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条的规定，地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”的原则，认为该条对开发商取得权属提供了一定的依据；
2、《物权法》第一百三十五、一百三十六、一百四十二条等条款的规定，认为人防地下车位作为住宅小区开发商合法建造的“建筑物、构筑物及其附属设施”，其所有权应当属于开发商，并认为该结论与《人民防空法》“谁投资、谁使用管理、谁收益”原则相一致。
本文认为，住宅小区地下人防工程应属于住宅小区的共用设施设备，应属于全体业主所有。
第一、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》的立法目的主要是针对合理开发城市地下空间资源，适应城市现代化和城市可持续发展建设的需要而制定的部门规章，开发商在开发建造住宅小区时，开发商的目的是通过建造住宅小区并出售，谋取利益的活动，至于住宅小区地下人防工程的建造，并不是出于开发商的自愿，如果没有法律法规的强行规定，应该没有开发商会主动建造人防工程的。
虽然根据《人民防空法》的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程的建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。
但是，该规定并不是义务行条款，也必须是出于开发商的自愿为前提。
所以，《城市地下空间开发利用管理规定》的规定的开发商开发地下空间的有关规定并不适用于住宅小区下面的人防工程，住宅小区地下人防工程的权属与开发商是否拥有权属不具有关联性。
《物权法》第一百三十五的规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施；
第一百三十六的规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权；
第一百四十二条的规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
通过对上述条款的分析，我们不难看出，这些条款仅仅是规定开发商在建造阶段的有关权属（即从开发建造到出售之前），这个阶段的权属，《物权法》规定的很明确，只要是建筑物及附属设施是经过合法审批建造的，在未出售之前是属于开发商所有，这一点是没有争议的。
但是在开发商取得预（销）售许可证，出售房屋后（仅仅讨论整个小区房屋出售完这种情况），其拥有的权属已经发生了正常的流转。
因为根据《物权法》第一百四十六条规定： 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；
第一百四十七条： 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
所以，开发商拥有的住宅小区拥有的权属在随着房屋的出售，其相关权属也随之转移了。
仅仅根据《物权法》第135、136、142条的规定，认为住宅小区地下人防工程在建造阶段拥有权属，从而认定住宅小区房屋出售之后还拥有相关权属，应该是片面的、缺乏依据的。
虽然物权法规定，开发商在建造阶段拥有所有权，但是同时物权法也规定，住宅小区的房屋在转让之后，其权属以及附属、配套设施也随之转移了。
第二、住宅小区地下人防工程为了配合人民防空的需要，应对战争，提高城市整体防护能力，保护人民的生命和财产的需要，修建的地下防护建筑及其设备设施，属于住宅小区的共用设施，如《城市居住区规划设计规范》规定：“凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。
将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。
又如《杭州市物业管理条例》对“共用设施设备”的解释为“指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窑井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。”
所以，住宅小区地下人防工程应属于小区共用设备设施的组成部分，而且根据条例的规定，住宅小区业主缴纳的物业管理费用就包括了共用设备设施的使用和维修费用，如果住宅小区地下人防工程属于开发商所有，小区业主就没有必要缴纳相关的物业费用。
第三、住宅小区地下人防工程投资主体应是小区全体业主。
因为，住宅小区地下人防工程的建设费用已经分摊进了房屋的销售价格，如《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定：“商品住宅价格由下列项目构成：…… 4. 住宅小区基础设施建设费和住宅小区及非营业性配套公共建筑的建设费”。
又如《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》(试行)中规定：“住宅小区的配套建设项目，投资摊入售房建设成本的，其产权属于小区居民共有。
经营性的配套公共建筑(商业、文娱等)，投资未摊入售房建设成本的，其产权属投资者所有，并按规划要求使用。”，
所以，从成本这一点可以看出，当开发商把小区房屋出售给业主之后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是投资（包括修建地下人防工程）主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。
建筑物以及附属设施设备（当然包括地下人防工程等设施）也随之转移了，《物权法》对此也有明确规定。
地下人防工程作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中，地下人防工程的权属依法归作为实际投资人的小区全体业主所有，是有法律依据的。
第四、根据《人民防空法》的规定，城市新建民用建筑应修建地下人防工程，开发商在住宅小区修建地下人防工程后，随着房屋的出售，其修建的成本和利润也随之收回了，如果地下人防工程的权属归开发商所有，开发商改建成车库再出租或出售给业主，实际上对地下人防工程这一部分是经过了两次出售，很明显是没有法律依据；
根据防空法的相关规定，如果开发商在住宅小区里不修建地下人防工程的，可以通过缴纳易地建设费来免除修建地下人防工程的义务，易地建设费是交给人防管理部门的，由人防管理部门在别处集中修建防空设施。
如果人防管理部门在别处建造了一处人防工程，难道开发商会向人防管理部门主张因为其也出钱了也应该对该人防工程也拥有权属？
很明显缺乏事实和法律依据的。
综上，住宅小区地下人防工程作为住宅小区的共用设施设备，其建造成本已经纳入到住宅房屋销售价格之中，随着房屋权属的转移，其权属也随之转移了，也就是共用设施设备包括地下人防工程转移给了小区全体业主。
您反映的问题我局已经受理，已交办相关科室办理，近期将给您答复。感谢您对城市规划建设的关心与支持！
要钱不要……！
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不了了之：你好像普法的吧，用法律说话，讲理也行。顶楼有证据，针对那些发表看法本帖欢迎，没有根据乱评一气就请闭嘴旁观。回到原帖1、 成本与所有权无关。成本是经济学概念，只是用来计算收益的。是否支付成本，与是否取得所有权没有必然联系。（比如一栋三层楼房的成本是10万元，我只出5万元，相当于成本的一半，但产权人同意转让给我，我就取得了这栋楼的全部所有权；反之，如果产权人一层楼就要价20万，我同意成交了，也就只能取得一层楼的产权，不能说我已经支付了你整栋楼的成本，你整栋楼都要归我。）另外现行商品房定价实行市场认知定价模式，商品房销售价格与成本无必然联系。
2、 业主是消费者不是投资者，将消费直接等同于投资，这根本就是基本逻辑关系错误。消费跟投资可以说是经济行为的两面，投资是为了生产产品以满足消费并赚取利润，如果将消费等同于投资那整个经济社会都会因为逻辑关系错误而不存在。就本案来说如果业主作为消费者购买房屋后因房屋价格内包含某项（人防工程）成本，使得业主变为该项成本（人防工程）的投资者，享有收益权。如果观点成立，那业主购买的房屋本身的建造成本也包含在房屋价格内，按照上述观点推断业主是该建造成本的投资人应对其所创造利润享有收益权，就是说开发商开发产品过程中承担了所有风险，最终利润应由业主享受，业主才是真正投资人，开发商应将房屋成本以外的利润部分还给业主。如果将这种逻辑关系进一步放大到生活中的所有行业那结果将不敢想象。因此这种逻辑关系显然是错误的。
3、 从建筑物区分所有权角度来分析，业主的共有部分只能来源于三个方面：一是法定共有；二是天然共有；三是约定共有。除此之外没有其它来源。 从这三个方面来具体分析：第一，法律没有像规定物业管理用房那样，规定车位车库或者人防设施为业主共有，因此这部分不属于法定共有；第二，作为具有独立使用价值和可区分的物，车位车库可以单独作为所有权的标的，它不是民法上的从物，也就不属于天然共有的部分；第三，只要建设单位在销售房屋时，没有作出人防车位属于全体业主的允诺，就排除了约定共有。一一排除了法定共有、天然共有和约定共有之后，就可以确定人防车位不是共有的，而属于专有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。且小区公用面积内也并未计入人防工程面积，因此业主所购房屋面积内并未包含人防工程部分。
4、 《物权法》第三十条规定，因合法建造房屋的事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力，建造建筑物的行为成就，即产生所有权，建设单位是原始所有权人；消费者购买房屋后所购房屋的所有权由开发商转移至消费者，但消费者未购买部分（如人防工程）不发生转移。《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物，属于建设用地使用权人，有相反证据证明的除外；《物权法》第七十四条则规定得最为具体：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此对规划用于停放机动车的车位、车库，建设单位有权处分，包括出售、出租和附赠。
