[咨询求助]新建小区物业费收取时间界限和收费标准 [受理中]

如题：请问，一个新建的小区，具体应该从什么时候开始收取物业费？物业费的收取标准怎么来约定？没收房的要不要交物业费？按什么标准交？开发商能不能以没有交物业费为理由拒绝给业主出具办理不动产证的手续？

网友：
       你好，现将有关问题回复如下：
      1、关于从什么时候开始收取物业费问题，根据最新《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调〔2017〕4号）第十七条规定：“前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由建设单位交纳； 房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳”。
      2、关于物业费标准问题，根据最新《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调[2017]4号）第九条规定：“实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务收费，具体标准由物业服务企业与建设单位在核定的政府指导价范围内，通过前期物业服务合同约定；”以及第十条规定“实行市场调节价的物业服务收费，未成立业主大会的，由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；已成立业主大会的，由业主委员会经业主大会同意或者授权与物业服务企业在物业服务合同中约定 ”。
      3、关于已交付但未使用的物业，根据原《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号 该文件目前已废止）第十九条规定：“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”，但是最新《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价调[2017]4号）已无该项内容规定。
      4、开发企业应按商品房买卖合同的约定履行办证义务，否则应承担违约责任。
 
                                                                                常德市房地产管理局
                                                                                   2018年8月9日

反正是越来越贵

热土：现在是炸的猪油呢回到原帖

呵呵，难道建筑面积改使用面积卖，就榨不出猪油来了？建筑面积8000一平米，你要按使用面积算是不？那就12000一平米，莫非买房子的就能占便宜了？还有，公摊面积并不是越小越好的，公摊面积过小即意味着配套公共设施规模的缩减，这样也会影响住宅品质。关键不在于有没有公摊，关键在于公摊合不合理。按照国家标准，一般多层住宅的公摊面积约在10%~13%,18层以下的板式住宅公摊约在13%~15%，点式的楼盘公摊大多在15%~17%，30层以上的住宅约为25%。买了房，如果公摊面积超出了这个范围，有疑问的话，可以向房地产管理部门投诉，要求核查。核查确实多摊了，完全可以要求退还多收价款。

我.自由人：如果当初有人投诉到房管局，然后开发商也不承认是办理了交房，这是否可以成为依据？回到原帖

核心还是证据。“不承认是办理了交房”是口头还是书面？口头的话，需要视频或者录音证据，书面的话那就是证据了。总之，要有证据。普通人可以不懂法，但一定要有证据意识。

安安4088：按建筑面积、按使用面积房价绝对是不同的。总之羊毛只会出在羊身上，不会出在猪身上的。回到原帖

现在是炸的猪油呢

安安4088：“开发商口口声声说现在不是交房”，有文字证据更好，没有的话，通过录音、录像取得并保留证据。回到原帖

如果当初有人投诉到房管局，然后开发商也不承认是办理了交房，这是否可以成为依据？

桃源老江2：安安是市里的，忧郁的法师是县里的。安安有闲，法师忙。回到原帖

什么套路你都懂。据你那同学说你也是房产界人士，也可以发表一下你的见解。

我.自由人：感谢法制安的耐心解答！可主管部门房管局却不见露面，擅长此类话题的“忧郁的法师”也不见踪影。回到原帖

安安是市里的，忧郁的法师是县里的。安安有闲，法师忙。

我.自由人：非常认同你的这个观点。
但是如果开发商口口声声说现在不是交房，只是把钥匙给你们，让你们好提前装修。同时也预交了物业管理费和装修押金，签了一些不知道是什么样的表格，但是没有签正规的“业主入住验房表”。这种情况又该怎么去界定？回到原帖

“开发商口口声声说现在不是交房”，有文字证据更好，没有的话，通过录音、录像取得并保留证据。

感谢法制安的耐心解答！可主管部门房管局却不见露面，擅长此类话题的“忧郁的法师”也不见踪影。

安安4088：可以拿钥匙，但拒绝在验收表上签字，或表上批注未经验收，不合交房条件。收房前要注意到有关部门咨询，竣工验收找住建，综合验收问规划。回到原帖

到底是通过了综合验收就符合交房条件，还是要经过竣工验收备案之后才符合交房条件？

yufeifan：专业的安大爷，那请问目前普遍流行的房屋未验收难过而喊业主入伙签字拿钥匙算是收房还是“诱骗”收房回到原帖

可以拿钥匙，但拒绝在验收表上签字，或表上批注未经验收，不合交房条件。收房前要注意到有关部门咨询，竣工验收找住建，综合验收问规划。

yufeifan：专业的安大爷，那请问目前普遍流行的房屋未验收难过而喊业主入伙签字拿钥匙算是收房还是“诱骗”收房回到原帖

安安4088：不懂法、不懂相关规定不是抗辩的理由。我说过，根据《合同法》，合同双方都有对合同条款、条件进行审查的义务，不懂、不明白不能免除自身责任而将责任推给懂的那一方。
不是完整的商品，但是你一旦签字确认，就等于你承认了那是一件完整的商品。这个时候你不...回到原帖

非常认同你的这个观点。
但是如果开发商口口声声说现在不是交房，只是把钥匙给你们，让你们好提前装修。同时也预交了物业管理费和装修押金，签了一些不知道是什么样的表格，但是没有签正规的“业主入住验房表”。这种情况又该怎么去界定？

安安4088：不懂法、不懂相关规定不是抗辩的理由。我说过，根据《合同法》，合同双方都有对合同条款、条件进行审查的义务，不懂、不明白不能免除自身责任而将责任推给懂的那一方。
不是完整的商品，但是你一旦签字确认，就等于你承认了那是一件完整的商品。这个时候你不...回到原帖

认同你的这个观点。

安安4088：拿钥匙不算收房，《业主入住验房表》上签字才算。回到原帖

也就是说，只要没有在业主入住验房表》上签字，即使拿了钥匙，都不算收房。没有收房就不应该收取物业费。我的理解是否正确？

安安4088：拿钥匙不算收房，《业主入住验房表》上签字才算。回到原帖

也就是说，只要没有在业主入住验房表》上签字，即使拿了钥匙，都不算收房。没有收房就不应该收取物业费。稳定理解是否正确？

我.自由人：你应该比我清楚，中国的普法并不是那么的到位，普通老百姓能够搞清楚什么条件下才能够收房的应该不是特别多。但是开发商不一样，他从事的就是这个职业，应该懂得相应的法律法规，他在明明知道不符合交付条件的情况下蛊惑业主前来收房，这本来就应该是触犯了法...回到原帖

不懂法、不懂相关规定不是抗辩的理由。我说过，根据《合同法》，合同双方都有对合同条款、条件进行审查的义务，不懂、不明白不能免除自身责任而将责任推给懂的那一方。
不是完整的商品，但是你一旦签字确认，就等于你承认了那是一件完整的商品。这个时候你不能以不懂行、不懂法来对抗。除非有证据证明对方故意隐瞒或者欺骗了你。法律上有个专业术语“知道或者应该知道”，真的不懂或者真的不知道都不是理由，那是你应该知道、应该懂的。要不然，罪犯就可以以没学过法不知道法来免除法律责任了，这肯定是不行的。

安安4088：1、物业公司收取物业管理费一般从购房人验收房屋，签字认可后，开始计取物业管理费;也有物业管理公司以住户办理入住手续时开始计取管理费的。开发商与购房人双方对物业管理费计取另有约定的除外。例如有的开发商在卖房时承诺免第一年物业管理费。具体看合同...回到原帖

专业的安大爷，那请问目前普遍流行的房屋未验收难过而喊业主入伙签字拿钥匙算是收房还是“诱骗”收房

我.自由人：看您的回答，应该也算是专业的了。我想问一下：房屋的交付期限怎么界定？没有验收合格的房子能不能交付？如果没有验收合格，而业主拿了钥匙，算不算收房？要不要从拿钥匙的时候开始交物业费？回到原帖

拿钥匙不算收房，《业主入住验房表》上签字才算。

我.自由人：我看过几个楼盘的合同，都没有这样的约定。但是常德市的很多楼盘都会有一个共性：约定的交房时间交不了房，但是开发商会提前要业主去拿钥匙或者是默许业主提前拿钥匙。一是有一部分业主确实是刚需，二是利用业主花费毕生积蓄买一套房急于拿到房子的心理。开发...回到原帖

任何合同，双方都有对合同进行审查的义务，任何一方都不能以不懂、没看明白为由推翻已经签署的合同。交房可以视为一种附条件的合同，业主只要签字收房，即表示承认交房条件已经成就，同意收房，并承担相应后果。除非有证据能证明对方有故意隐瞒或者欺骗行为，经过法定途径确认后，方可以不承担相应义务。

安安4088：收房的时候，都会给业主发张《业主入住验房表》，下面有业主签字栏，如果业主同意验收签字并领取钥匙则视为交房，此时开始计算物业管理费。 小区未完成综合验收，你可以拒绝签字，不收房。但是你签了字收了房，而物业公司又提供了物业服务的话，就得交物业费...回到原帖

你应该比我清楚，中国的普法并不是那么的到位，普通老百姓能够搞清楚什么条件下才能够收房的应该不是特别多。但是开发商不一样，他从事的就是这个职业，应该懂得相应的法律法规，他在明明知道不符合交付条件的情况下蛊惑业主前来收房，这本来就应该是触犯了法律（我在房管局网站上看到了这种情况的处罚）。并且，我认为，房屋在还没有达到交房条件之前，就还不是一件完整的商品，业主又为什么要按一个完整商品的条件去买单呢？

li040315：1、前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；
2、房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳； ...回到原帖

看您的回答，应该也算是专业的了。我想问一下：房屋的交付期限怎么界定？没有验收合格的房子能不能交付？如果没有验收合格，而业主拿了钥匙，算不算收房？要不要从拿钥匙的时候开始交物业费？

安安4088：1、购房合同有没有约定？
2、如果是单方规定，属于霸王条款。可以向工商或者房管部门投诉。回到原帖

我看过几个楼盘的合同，都没有这样的约定。但是常德市的很多楼盘都会有一个共性：约定的交房时间交不了房，但是开发商会提前要业主去拿钥匙或者是默许业主提前拿钥匙。一是有一部分业主确实是刚需，二是利用业主花费毕生积蓄买一套房急于拿到房子的心理。开发商这么做的目的主要有两个：一是免于推迟交房的违约纠纷和赔偿；二是一部分业主拿了钥匙之后，形式上就等同接受了房屋的一切，包括小区配套设施，这样最终造成小区很多的配套设施大打折扣，开发商则省了一大笔钱。我是想知道这一种业主提前拿了钥匙，开发商要求业主从拿钥匙的那一天起补齐物业费，是否有法律依据。

li040315：您提出的疑惑问题，除了自己学习下《湖南省物业服务收费管理办法 》（湘发改价调〔2017〕4号），常德市也将出台常德市物业服务条例，正在征求意见当中。具体问题可咨询当地价格主管部门（发改）回到原帖

我市2019年立法计划正在征集中，目前还没有收到《常德市物业服务条例》的立法项目申报。你说的可能是物业服务办法，不是条例。条例是地方性法规，必须纳入立法计划。当然，如果你是有关部门的，可以建议申报争取纳入2019年立法计划。

我.自由人：如果房屋没有通过综合验收，开发商通知业主拿钥匙，业主在不知情的情况下拿了钥匙并且装修了，这种情况从什么时候开始计算物业费？回到原帖

收房的时候，都会给业主发张《业主入住验房表》，下面有业主签字栏，如果业主同意验收签字并领取钥匙则视为交房，此时开始计算物业管理费。 小区未完成综合验收，你可以拒绝签字，不收房。但是你签了字收了房，而物业公司又提供了物业服务的话，就得交物业费了。

您提出的疑惑问题，除了自己学习下《湖南省物业服务收费管理办法 》（湘发改价调〔2017〕4号），常德市也将出台常德市物业服务条例，正在征求意见当中。具体问题可咨询当地价格主管部门（发改）

1、前期物业服务合同签订之日至房屋交付期限届满之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；
2、房屋交付期限届满之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳；
3、物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。 　　保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价；别墅、其它非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价。
　　实行政府指导价的物业服务收费，由市、县价格主管部门根据物业服务等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度，商同级房地产行政主管部门后向社会公布，并抄送上一级价格和房地产行政主管部门备案。
　　实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务收费，具体标准由物业服务企业与建设单位在核定的政府指导价范围内，通过前期物业服务合同约定；建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的物业服务标准及物业服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
4、物业企业不得以未交物业费为由拒绝或限制业主购买水、电的数量。同样，也不得以此为由不给业主办理相关手续。