[投诉举报]小区共享的公共收益，缘何落入物业 私人腰包？ [已解决]

  小区电梯里的墙壁广告、电视广告，各处显眼处的药品、家居、房屋中介、美容整形、电信宽带信息，纯净水等自动售卖机、快件取件柜，等等、等等。随便浏览一个住宅小区，只要稍微留心，就会发现各种广告无孔不入，各种商业设施悄然而立。有心的业主面对这些广告和设施时，心里会有大大的疑问：这些是谁安排的？我怎么不知道？
  就是不让你知道！
  本来小区作为一个封闭的实体，以上的广告是不会轻而易举地闯进来的。既然能进来，那一定是有人给它让路，也肯定得付出相应的代价，即广告费。而又是谁把那些需要付钱的商业设施安放于小区内？毋庸置疑，要么是商家，要么是物业私自经营。
  广告，业主已经习惯了；商品售卖，也确实可以方便业主。这些广告和商业设置占用着全体业主所有的公共用地和公共设施，那么首先，业主应该拥有决定权、知情权和获得权。决定权就是业主拥有广告是否能进驻小区的权力。知情权就是我应该知道广告收益的明细，获得权就是广告收益必须由业主支配，而不是由“管家”来支配收益，更不是 由“管家”独饱私囊。
  问题是，我们这个城市绝大多数的小区物业，是怎么做的？不公开、不透明， 物业想怎么做就怎么做！谁都难以理解，买房子时要用真金白银支付“公摊面积”，公共用地和公共资源的公共收益却一阵风也摸不到，这是什么逻辑和道理？这难道是引进了“米国”的双标吗？
  至于这些广告费、场地租赁费、物业自持经营收益，每年的数额是多少，大家可以天马行空地想象一下！

这部分应该是小区物业收益 应该公示的 这个好像有法规要求的吧 不嫌麻烦可以去物业质询 买房时物业也是要重点考虑的 不然遇到只收钱 不作为的物业 很是恼火

住宅电梯的轿厢内壁上有框架广告和电视广告；小区大门的停车杆和门禁上有房屋中介、整形机构的联系电话；绿地旁的LED显示屏上，滚动播放着周边商超的优惠菜价……近年来，小区共用部位出现商业广告已铺天盖地，仅每部电梯每年的广告收益，多则数千元，少则几百元。除此之外，游泳池、停车位等附属设施，也常被物业企业用作经营。但记者采访发现，小区这些公共区域广告位谁来招商？广告收益该归谁？这些收益都去哪儿了？竟然是一笔糊涂账。


大多数业主对公共收益不甚了解


“专门做拖把，做得更专业……”这是市城区建设路泓鑫桃林小区3号楼电梯内电子屏广告牌内容。“我每天要听好几回，已经被洗脑，广告词都背熟了，但是收益业主一分钱没见着。”业主陈亮说，“除了电梯内的广告，院子里还安装了出售纯净水的自动售卖机、快递取件柜，这些应该都是有收益的。但无论是广告收益，还是公共区域设施经营所得，都是一笔糊涂账。


市城区万达湖公馆的住户蔡艳近期刚换了房子，她说，新搬进这个小区发现，公共区域广告就比较多，比如电梯间，时常就能看到一些药品、家居等广告。就连小区物业管理公告栏都有近一半的面积被装修、宽带网等各类广告占据。“自从我入住以来，这些电梯广告存在，我还一直认为这些钱归物业所有呢！”她坦言，如果物业利用电梯增加了收益，这是件好事，不过更希望物业能将具体收益公示出来，“让我们业主知道这笔收益到底有多少，用在哪儿了，大家心里会更舒服些。”


上述小区存在的情况不是个例，记者采访的9个住宅小区中，公共区域都有广告张贴，绝大多数业主对小区公共收益并不了解。“即便看到了广告位，也不知道怎么卖出去的。”记者随机采访了一些小区业主，不少受访对象表示自己关心的往往都是小区物业费、取暖费等摆在明面儿上的收入，而对广告费、进场费、占地费、房屋租赁费等诸多公共收益情况并不知情或知之甚少。而大多物业公司对电梯广告等公共收益及去向要么支支吾吾，称不清楚，要么笼统地表示用在了小区日常维护上，很少有物业公司拿出详细的收支明细，也没有定期公示。


收益成了“灰色地带”


蔡艳给记者粗略算了一笔账，他们小区按20部电梯，每部电梯内一个电子屏广告牌计算。一年下来，仅电梯广告收入就有十多万元，加上停车费等其他收益，是一笔不小的数目。


这么大一笔钱，物业公司都干了什么？记者在走访中了解到，我市对公共收益定期进行公示的物业公司很少，有业主委员会的小区情况相对好一些，比如市城区丹阳街道的水榭花城·中城一品小区，业委会把小区电梯广告费用等公共收益的结余额，给200余户业主发放米、面、油等福利，让其他小区的业主们羡慕不已。采访中，有的物业公司表示，公共收益的费用补充了公共维修基金，用在了小区绿化、车位维护和电梯投保等方面。但对于为何不对公共收益相关明细进行公示，多数物业工作人员不明确答复，有的甚至拒绝回答。


“大多数物业企业都是将这部分钱收入自己囊中，这已是物业行业公开的秘密。”对于小区公共收益，一位曾在多个小区从事过物业管理工作的张先生告诉记者，目前很多高层住宅小区的公共收益都是由物业公司支配，是物业收入的重要来源之一。但是没有多少物业企业愿意账目公示，而且大部分业主都不知道物业公司每年的收支情况需要公示。


运用法律参与监督


采访中，记者了解到，小区公共收益包括：占用小区属于业主共有的道路、绿地或者将其他场地作为停放车辆的车位收益；公共区域内租赁摊位租金、摊位费、入场费和场地费等收益；公共区域的广告收益，如电梯间广告、楼道广告、户外广告等收益。


那么，小区公共收益属于谁？针对这方面有何具体规定？记者联系到了市住建局（市人防办）物管科相关负责人。据其介绍，依据2021年1月1日施行的《民法典》第282条中规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。也就是说，《民法典》明确了利用小区业主共有场所产生的收入，属于业主共有。同时，第283条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。“如物业或业主委员会有违规现象，居民可向我们进行投诉举报。”该负责人表示。


关于公共收益的账目公开，《民法典》第943规定：业主共有部分的经营与收益情况，物业公司必须向业主定期公开，并向业主大会、业主委员会进行报告。这意味着，小区公共收益不应是“糊涂账”。


湖南经卫律师事务所律师兰志龙表示，成立业委会的小区，可对物业公司进行广告招商授权。没有成立业委会的小区，如果小区开发商聘用的前期物业公司擅自经营公区部位，其行为严格说是违法的。如业主发现上述问题，应尽快以书面形式向属地房屋行政管理部门反映。


“假如物业企业收取小区公共收益后，真正用于小区日常管理和建设，多数业主也是可以理解的，但在操作中一定要注意两个问题。”兰志龙认为，首先物业企业利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会同意，程序上应合法；其次经营的收益和支出应当公开，具体用项得合法(包括支付部分经营费用和分配给业主)。如果物业企业违规取得收益，不按规定用途使用，业主有权要求物业企业对经营收益和支出进行公示。“不主张法律赋予我们的权利，它就只能躺在纸面上。如果业主珍视这些权利，物业公司的随意行为总会得到遏制，最终受益的还是业主。”

墙裂支持楼主。小区的公共部分收益本来就是属于全体业主。每个业主购买房屋时已经支付分摊面积，并且在交物业费时也为这个公共面积支付了物业费。

向有关部门反映了有用吗？理都懒得理你

业主花钱的公摊成了物业公司的自留地，有关部门去哪儿啦

强烈支持立法立规解决这个问题，太多物业只知道收钱，不干活，还嚣张的不得了！

佳哥：向有关部门反映了有用吗？理都懒得理你回到原帖

不理人民的诉求，纪委就会理他们。

物业公司有法不依，监管部门利益当头，部分业主麻木不仁甚至充当内奸，造成了现在的物业乱象

希望更多业主市民来关注此事，让一些违规的物业受到相应的处罚，像我们天润美墅的物业，胆子天大，可以自作主张把小区业主的公共用房给别人开茶馆，因为没有成立业委会，他们可以一手遮天。

强势围观，静待结果

小区共享的公共收益不知去向，这种乱象行为何时能透明化，建议代表们可以写进今年的政府立法提案中

网友：
      您好，您所咨询的问题收悉。我局高度重视，现回复如下：
      根据房地产相关法律法规：
    《民法典》第二百八十二条： 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
       第九百四十三条 物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
     《湖南省物业管理条例》第五十二条 利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

     《物业管理条例》第六十三条  违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
      （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
      （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
      （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
        个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
        如您在物业管理政策法规方面有疑问：欢迎您向我局物业监督管理科咨询（电话号码：7718652）。
        专此回复。
        感谢您对我局工作的信任和监督！


                                                                                                          常德市住房和城乡建设局
                                                                                                        （常德市人民防空办公室）
                                                                                                                 2022年3月2日

市住建局：网友：
      您好，您所咨询的问题收悉。我局高度重视，现回复如下：
      根据房地产相关法律法规：
    《民法典》第二百八十二条： 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于...回到原帖

7718652打得通不？要不把贵局各位正副局长的手机报一下？

市住建局：网友：
      您好，您所咨询的问题收悉。我局高度重视，现回复如下：
      根据房地产相关法律法规：
    《民法典》第二百八十二条： 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于...回到原帖

这么回复一下的作用在哪？没有相关调查和处罚，哪个物业会去改正，还不是我行我素吗？相关部门这是喝懒形的回复吧。