市中级人民法院：
近日，听说贵院已经受理了金城房产公司的破产申请，并于前段发布了征集破产管理人的公告。我是该公司开发的金城里小区的一名业主，想咨询贵院：金城房产破产对在建的金城里小区和全体业主有何影响？我们已经交了全款，购房合同已网签备案，还能否拿到房子？会不会出现我们的房子被拍卖的情况？
市中院，我们小区住宅加公寓共计1700多户，涉及群体非常广，房地产领域又是非常敏感的民生问题。相比于银行、施工方等债权人，我们是弱势群体，得不到信息、不懂法、权益受到了严重侵害却投诉无门，我们非常担心拿不到房子。望市中院能维护广大业主的权利。
回复
就怕房产公司已经把房子全部抵押给银行了
柳先生在2008年11月与房开商美裕公司签订了一份《商品房买卖合同》，房屋总价280万元。付了首付之后柳先生申请银行购房贷款，银行于2009年5月15日将195万元贷款划入美裕公司指定的存款账户。之后美裕公司一直都没有将房屋交付于柳先生，直至2013年10月美裕公司申请破产。房都没有交付就破产了，坑钱套路那么深？
破产管理人接管美裕公司后，便接管了柳先生购买的这套商品房。柳先生知道美裕公司破产后，马上跟破产管理人交涉，要求破产管理人配合美裕公司把这套房子过户给他，美裕公司并未同意。
柳先生一气之下把美裕公司告上法庭，要求美裕公司配合其行使取回权，将这套商品房的所有权转移登记到柳先生名下。美裕公司提出反诉，要求确认《商品房买卖合同》因破产而依法解除。
法院判决结果：驳回美裕公司的反诉请求，判决美裕公司配合柳先生行使取回权，于判决生效后七日内将案涉房屋所有权转移登记到柳先生名下。
法条解析：首先，为什么法院不直接认定房屋所有权属于柳先生？而是判决美裕公司配合过户？
因为，根据《物权法》，不动产物权以登记为生效要件，案涉房屋还没有登记在柳先生名下，所以不能通过司法职能直接确认物权的归属。现在因为房屋还登记在美裕公司名下，未转移登记，所以只能根据《合同法》的规定，要求美裕公司履行过户义务。
第二，未过户前，房屋是不是还属于美裕公司的财产？如果还是美裕公司的财产，碰到其他破产债权人对房屋主张权利的情况，柳先生的权利能否得到保护？ 根据《破产法》和相关司法解释的规定，房屋在未过户前还是美裕公司的财产，但是由于柳先生支付了全部的房款，柳先生对于该房屋的权利应当优先于其他人对该房屋的债权（包括但不限于行使担保物权而获得的特殊债权和普通债权），柳先生的权利在保护顺位上是属于更优级别，从理论上讲柳先生的权利行使不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。所以其他债权人也无权对该房屋主张权利。
本 期 总 结
虽然，房屋在过户前仍属于美裕公司的财产，但是支付了房屋全款的柳先生对房屋的所有权依然可以实现，并不会发生消费者购房人权益受损的结果。
破产管理人接管美裕公司后，便接管了柳先生购买的这套商品房。柳先生知道美裕公司破产后，马上跟破产管理人交涉，要求破产管理人配合美裕公司把这套房子过户给他，美裕公司并未同意。
柳先生一气之下把美裕公司告上法庭，要求美裕公司配合其行使取回权，将这套商品房的所有权转移登记到柳先生名下。美裕公司提出反诉，要求确认《商品房买卖合同》因破产而依法解除。
法院判决结果：驳回美裕公司的反诉请求，判决美裕公司配合柳先生行使取回权，于判决生效后七日内将案涉房屋所有权转移登记到柳先生名下。
法条解析：首先，为什么法院不直接认定房屋所有权属于柳先生？而是判决美裕公司配合过户？
因为，根据《物权法》，不动产物权以登记为生效要件，案涉房屋还没有登记在柳先生名下，所以不能通过司法职能直接确认物权的归属。现在因为房屋还登记在美裕公司名下，未转移登记，所以只能根据《合同法》的规定，要求美裕公司履行过户义务。
第二，未过户前，房屋是不是还属于美裕公司的财产？如果还是美裕公司的财产，碰到其他破产债权人对房屋主张权利的情况，柳先生的权利能否得到保护？ 根据《破产法》和相关司法解释的规定，房屋在未过户前还是美裕公司的财产，但是由于柳先生支付了全部的房款，柳先生对于该房屋的权利应当优先于其他人对该房屋的债权（包括但不限于行使担保物权而获得的特殊债权和普通债权），柳先生的权利在保护顺位上是属于更优级别，从理论上讲柳先生的权利行使不会构成对其他破产债权人合法权益的损害。所以其他债权人也无权对该房屋主张权利。
本 期 总 结
虽然，房屋在过户前仍属于美裕公司的财产，但是支付了房屋全款的柳先生对房屋的所有权依然可以实现，并不会发生消费者购房人权益受损的结果。
期房、预售就不应该搞出来
