长沙房价风向标？ - 市民留言

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2018-06-28 12:53

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「经济ke」罕见！一省党报痛批楼市乱象，这事儿很有看点

原创中国经济周刊 2018-06-28 09:47:00

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中国经济周刊官方网站：经济网 http://www.ceweekly.cn
文| 《中国经济周刊》记者李永华
编辑| 雪山小狐
本栏目由《中国经济周刊》与侠客岛联合出品

这是【经济ke】的第45篇文章

“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。 ”
6月25日，长沙市人民政府在加强房地产市场调控的通气会上的这句话，一举将长沙再次拉入公众视线。
不过，不同于此前因房价暴涨而引起全国关注，这次是因为长沙出台了一套被业内人士称为全国最严厉的楼市新政——《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（一下简称《通知》）。可以说，无论是在限购、限售，还是首付比例、购房资格等方面，《通知》都有大幅度收紧。
长沙的“反炒房”歼灭战，已然全面打响。

风向

其实，长沙出台这一“全国最严”楼市新政，早有先兆。
6月19日，《湖南日报》大篇幅批评长沙楼市乱象，称其“调控政策前后不一，强化看涨预期”。然后又连发四篇社论，毫不讳言地指责：“如今，房价高居不下、市场投机盛行，老百姓不高兴、不赞成、不答应。这就说明，我们在这一领域的工作有不到位的地方，离群众的要求还相距较远。”
不仅如此，《湖南日报》甚至将其类比为“新中国成立之初，一些不法资本家试图通过囤积居奇、哄抬物价、扰乱市场秩序，挑战新生的人民政权”。
作为湖南省委机关报，将炒房客、黑中介、部分开发商、以及相关部门的“内奸”视为“敌人”，《湖南日报》如此严厉地批评本地的政策，其风向意义绝不简单。
《中国经济周刊》从不同信源获悉，此番大动作之前，湖南省委某主要领导曾亲自暗访长沙楼市，对不少乱象颇为震惊、震怒，严令整顿。
而长沙“6·25”新政的具体措施，也基本上是按照《湖南日报》的指定意见来实施的。更为重要的是，其不少政策内容，直接逆转长沙之前出台的相关政策。以此为参照，想必可以窥见长沙此番行动背后的逻辑。

投机

回到最初的问题，房价高企的根源症结是什么？
湖南日报这样表述，“并不是供需矛盾，而是炒房投机行为作祟。”
那么，对症下药。
首先遭殃的，是炒房客。这次《通知》规定，针对个人，在长沙市限购区域内买的房子，房产权证书满4年后才能卖；企业购房一度被视为捷径，可现在直接暂停企业购房，已经买了的房子禁售5年。
传统炒房客的退路被封死，打着“人才新政”旗帜“作妖”的也逃不过。
各地如火如荼的“抢人大战”，大家肯定不陌生。而“抢人大战”对房价“推波助澜”的作用，相信各位也都深有体会。
长沙也未能“免俗”。
2017年5月20日，长沙曾发布限购政策称，非本市户籍家庭要在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明，才能购买一套商品住房。
可是，三个月后，长沙人才新政细则就将“5·20”门槛化于无形：

大专以上学历、长沙工作且有一个月社保的人士就可以买房，35岁以下、本科以上学历者无需社保，迁了户口就可在长沙购房两套。而办理户口更简单，凭户口本、身份证、毕业证即可办理落户手续，业内称之为“落户购房”政策。

于是，楼市告急的“盛况”再次在长沙上演：某楼盘网上开盘，907套房源10秒即被抢光；购房指标也被炒至10万元/个；甚至有当地媒体曝料，有85岁老人和12岁小孩购房。
对此，市场普遍认为，“抢人”大战的直接后果之一，就是为限购松绑，吸引购房大军。然而，在面对公众质疑时，长沙市住建委6月7日回应却说二者都是合法刚需。
对于这一现象，6月19日的《湖南日报》毫不留情：“人才新政”问题，我们不去赶热闹，也不去图花哨”，“一座被房价绑架的城市，四处‘抢人’又有何用?万千优秀人才，如果居不易、望房愁，又怎能把心留住?而是要“通过房价洼地，打造人才高地。”
终于，6月25日，长沙市住建委“痛改前非”，称“针对媒体反映的问题，我们将尽快解决。”

高压

落户政策一年内再次翻转，刚需群体的萎缩也是显而易见的。
去年从内蒙古大学毕业的小禹，就哭晕在厕所。他说：“我上个月才办好户口，到处看房子，交保证金，没想到政策说变就变。”
按“6·25”新规，“落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险)，在限购区域内限购1套商品住房。”
其他的购房套路也可能被终结。新政规定：

父母投靠成年子女落户不满2年的，不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买商品住房。夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

用当地一位房产营销专家的话来说，“6·25新政的力度几乎达到政策的极限”。
刚需之外，第二套房的改善性需求虽未被封杀，但其购房压力也直线上升。6月26日，湖南省直单位住房公积金管理中心“补刀”：缴存职工在长沙市限购区域内购买家庭第二套住房，申请住房公积金贷款的，首付款比例不得低于60%。
当前政策下，要买第三套房或更多的房子彻底无望。
值得关注的是，欢呼之下，也有一批人被误伤。
一位声称辞去广州高薪工作后通过人才新政落户长沙的购房者，在长沙市住建委信箱中留言，“我们都是真正的刚需，也是诚心诚意想回长沙发展，为家乡建设出一份力，现在突然换了政策，如果长沙对我限购，那我将面临“留不下的城市，回不去的农村”。
对此，长沙市住建委6月26日回复：“作为市政府限购政策执行部门，对于6.25新政只能严格执行，精准落实。望您理解!”
那么，“落户购房”缝隙中到底进来多少人？
《湖南日报》透露的数据，自2017年“3.18”调控政策实施以来，长沙市外迁入后即迁出的共1788人，其中迁入后又迁出，且购买了新建商品住房的达510人、购买了二手住房的123人。
平心而论，在长沙庞大的购房群体中，623人可说微乎其微。要知道，今年5月，要楼盘开盘就推出631套房，但摇号者达5151人。

推手

除了炒房一族，第二个被打击的群体当属违规中介和“黑中介”。
《湖南日报》的“判决书”给了这么个定性：“这些兴风作浪的中介机构，发布二手房虚假价格信息，哄抬二手房市场价格，引起买房恐慌和卖方疯狂，加剧房价非理性上涨，他们是一二手房价格倒挂的主要推手。”
一股肃杀之气，已然笼罩整个长沙地产中介圈。
“6·25”出台前两天（6月23日），【经济Ke】发现，长沙规模最大、网点最多的二手房中介公司新环境地产已关门整顿，紧闭的大门上告示：“行业整顿，集中学习”。
同样去学习的湖南中环地产高喊口号：“走正道，中环人一直在路上”。
对此，有二手房从业人员认为自己是“背锅侠”：二手房价格都是房主说了算，更何况现在好一点的房子，比如学区房根本就没有房源，“我们巴不得房主降点价成交一套，也能拿到佣金”。
不少持次论调的自媒体，则收到了警告。今年6月7日，长沙市网信办联合市住建委、市公安局等部门集中约谈了“布说天下”、“肖东敏”等微信公众号和网站负责人，称其片面解读中央、省、市房地产调控政策，造成一定的社会影响。
当然，更多的炮弹扔向新房销售中介。
针对前文所说的，长沙购房指标被炒至10万元，楼盘象征性推出少量房源等现象，《湖南日报》6月20日的评论猛料频出：

有的造假骗取购房资格，利用有购房资格而无购房意愿的人占据房源，严重扰乱市场交易;有的与开发商里应外合、暗中勾结，以收取高额“茶水费”的形式提供“内部房源”。去年长沙“5·20”新政出台后，原来已预订但因购房者被取消购房资格的这部分房源，被开发商与中介瓜分，以高出原来定价10余万元乃至近30万元的价格进入市场。

不过，更深层的权力寻租问题却未被提及。
前段时间，网上疯传的西安某楼盘很多房源被建设、规划、房管等相关人士“内定”，随后西安官方回应，的确有公职人员向开发商打了招呼；《中国经济周刊》此前也报道，某地一楼盘销售总监透露，光是他手头的“关系户”都300多个人了，只要摇上号，再把号子转手倒卖出去，至少是20万元的收益。匿名消息源称，2017年长沙雷锋大道某楼盘数百套房子被关系户低价拿走。
对此，暂时长沙官方没有看到回应。

黑名单

第三个打击点，是部分房企。
6月20日，长沙市住建委通报，长沙市国有资产置业有限公司、长沙高鑫房地产开发有限公司等5家公司开发的5个项目共捂盘2962套，暂停其在长沙参与土地市场招拍挂；另外，对4家“捂盘惜售”的房地产开发企业进行约谈警告。
《湖南日报》则提出建议：捂盘惜售的房地产开发企业，一律纳入“黑名单”管理。
为什么要紧盯房企？
原因很简单，尽管定论“目前长沙房地产市场面临的主要问题，是投机炒作，而非供需矛盾”，但加快供给仍然是长沙这波楼市运动的主要目的。
长沙市官方数据显示，目前全市已监制价格、未申办预售的住宅面积有245.53万平方米，近20000套；已监制价格达到预售条件、未及时申办预售许可的项目有33个，共132.67万平方米。
按新规，在建楼盘已达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可；已办理价格监制的，必须在20日内办理预售许可；已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。
话有点绕，细读两遍，其实就一个意思：“禁止惜盘捂售”。长沙市住建委预计，具备预售条件的项目将集中在6月至7月入市。
成效是显著的。据业内人士透露，“不少开发商坐不住了，“新政26日生效，6月25号当晚，就有多个楼盘连夜开盘或签约，有些楼盘甚至开出1%的高价转介费。”
不过，初衷是好的，一些问题也需要重视。
短期内，大量房源入市必将冲击现有房价。长期来看，因房地产开发周期较长，土地供应连续4年下滑的长沙必须下决心供地，才能满足今后的土地需求。此前，【经济ke】曾报道，长沙土地供应自2013年后连年下滑，2016年332万平方米，不到2013年高点的一半。
不过，“6·25”新政称，严格落实年度土地出让计划，优先保障住宅土地供应。
据6月22日《中国房地产报》报道，按照2018年度土地供应计划，长沙市内六区(中心城区及望城)预计供应388.88公顷。但最终的实际供应量仍有待执行力度。2017年，长沙市内六区住宅用地供应计划为396.2公顷，但实际仅完成100公顷左右，只占年度计划的四分之一左右。
《湖南日报》称，政府有能力稳住房产市场价格。