必须明码标价！1月1日起，常德前期物业收费有了“紧箍咒”！请把文件落到实处。
常德恒大华府的车位管理收费是每月60元，向物业反映了几次。请问不按规定收费的该怎么处理？多收的费用怎么处理？
常德恒大华府的业主委员会应该还没有成立，业主也一直在反映收费问题。
[p][p][p][p]实行政府指导价的前期物业服务收费是指业主委员会成立之前的普通商品住宅物业服务收费、车位物业服务费和装修服务费等。[/p][p]受限于业主对前期物业服务的可选择性较弱，长期以来，前期物业服务和前期物业服务收费是引发物业合同纠纷的主要原因。为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益。我市出台了《常德市前期物业服务收费细则》。[/p][p][p][p][p]具体收费标准[/p][/p][/p][/p]
今年1月1日起，该《细则》正式施行。前期物业究竟该如何收费，业主究竟哪些钱该交、哪些不该交，怎么交呢？
普通住宅等前期物业收费实行政府指导价，等级不同收费不同[p]众所周知，物业服务收费一般情况下是市场调节价，是市场行为。但是，由于前期物业的特殊性，前期物业服务企业选择的主动权并非业主、业主委员会。基于权利均衡的考虑，《细则》明确规定，我市普通住宅前期物业收费（含保障性住房）实行政府指导价。只有别墅、非住宅、改变用途的住宅、业主委员会成立后的普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价。[/p][p]并且，不同等级的物业服务收费标准也并不一样。《细则》规定，我市物业服务等级有四级，由市物业管理行政主管部门会同市发展改革部门评定。物业服务企业财务年度内累计被业主因物业服务、收费等投诉5次（含）以上，且经相关部门核定属实的，有关部门可下调物业服务企业在该小区的服务等级。[/p][p]实行政府指导价的普通住宅前期物业服务收费，具体标准由物业服务企业与建设单位在规定的政府指导价范围内，通过招投标确定，并签订前期物业服务合同，收费标准由物业服务企业在签订前期物业服务合同前经市物业管理行政主管部门同意报市发展改革部门备案。[/p]
目前，我市普通住宅前期物业服务收费标准（基准价）最高的为服务等级四级，多层无电梯房为1.35元/平方米·月，电梯房为2.1元/平方米·月；最低等级为一级，多层无电梯房为0.75元/平方米·月，电梯房为1.2元/平方米·月。前期物业服务收费标准可在基准价基础上，上下浮动10%。但必须要由价格主管部门会同物业管理行政主管部门评定。
前期物业预收费最长不超一年，空置房不收“满额”[p]《细则》规定，前期物业服务收费采取包干制形式，可按月、季计收，也可经双方约定预收，但是预收期不得超过一年。[/p][p]空置房，即业主收房之日起，未装修的房屋；或者通知交房的最后期限起，因业主本人原因未办理交房手续的房屋；或建设单位未售房屋。前期物业服务费，按物业企业备案标准最高不超过90%向业主收费。[/p][p]层高2.2米以下的杂物未改变用途的，不收取物业服务费；由业主购买（使用）的车库、层高达到2.2米及以上杂物的物业服务收费，按照同类型住宅收费标准的50%执行。经批准改变使用性质的住宅、杂物、车库按物业企业公示的同类性质物业服务收费标准执行；改变使用性质的杂物、车库，用于居住的按同类住宅收费标准执行。[/p][p]另外，车位物业服务费最高收费标准1到2级为40元/月，3到4级为50%元/月。装修押金，电梯房为3000元/户，无电梯房为2000元/户，这笔钱主要用于装修过程中对公共部分的损坏修复，按照实际发生费用结算，多退少补。并且，可向业主和装修装饰企业各收50%，业主住宅装修完成后，应及时清退，不得无故扣留押金。装修垃圾清运费，除墙体拆除产生的建筑垃圾外，按4元/平方米收取。墙体拆除产生的建筑垃圾清运费由物业服务企业根据业主拆除墙体的实际情况和业主据实协商收取。[/p][p]《细则》明确规定，所有的物业服务收费必须实行明码标价。[/p][/p][/p][/p]（来源 常德发改、常德市人民政府 编辑 宋美静）
回复
您的《必须明码标价！请把文件落到实处》收悉！《关于印发〈常德市前期物业服务收费实施细则〉的通知》（常发改价调〔2020〕609号），该文件从2021年1月1日起执行，本实施细则确定的是细则出台后的新住宅小区的前期物业服务收费标准，对已备案的前期物业服务收费标准和已实行市场调节价的老旧小区物业服务收费标准原则上仍按原标准执行，若您所在小区物业收费未进行明码标价，您可拨打我市12315消费者热线举报电话对该收费行为进行投诉举报和维权；若您觉得质价不符可向物业行业主管部门反映。
感谢您对价格工作的关心和支持！
常德市发展和改革委员会
2021年2月5日
金碧物业有限公司常德分公司：
本人是常德恒大华府小区**栋**房业主。作为开发商指定的前期物业服务企业，本小区由你公司提供前期物业服务。购房伊始，我们业主对具有国家一级物业服务资质的你公司满怀憧憬。但自交房入住以来，你公司的所作所为即提供的物业服务让我们从最初的憧憬依次变成了失望、无语直至目前的愤怒。我们支付着与一级物业服务资质相匹配的高端物业费，却享受着甚至连安置房都不如的物业服务。我们知道，好的物业服务除了让居者有幸福感外还能让房产增值，而差的物业服务只能让房产贬值。看着同期开发，且二手房成交单价一直低于本小区的德景园等小区近年来因物业服务不断提升而带动二手房交易单价节节攀升，而本小区因为物业服务差导致二手房成交单价不断走低并早已被德景园等超越，我们心痛不已，悔不当初。
常德恒大华府小区的物业服务差早已名声在外，为市民所诟病。为了解决小区物业服务方面存在的问题，几年来广大业主一直在耐心的与你公司进行沟通、投诉、交涉，希望你公司能够重视业主诉求积极整改。但你公司一直逃避，对业主诉求或置之不理，或当面答应过后久拖不决。仅去年一年，业主代表们就与你公司及省公司高层进行过多次对话和交涉。比如去年４月１８日，业主代表们与你公司上级单位金碧物业湖南省公司董事长董万新在小区进行现场对话，并由董万新就业主代表提出的问题承诺了整改完成时间节点，但到期后基本未完成。约４个月后的８月１３日，董万新在前次承诺逾期未兑现的情况下再次在小区与业主代表现场对话，并就相关问题重新承诺了完成时间节点。但第二次承诺到期后依旧未按期完成，直至今日逾期近一年，很多问题仍然未能完成整改。一个省公司的董事长，当众做出的承诺，却几次出尔反尔，言而无信，诚信何在？这样的企业，还有什么信任基础？今年以来，面对越积越多越积越严重的物业服务问题，业主代表们相继在５月２８日、１０月１５、１６日几次与你公司负责人进行现场对话。你公司负责人依然延续了此前的做派，或以需要请示上级敷衍塞责，或当面承诺过后出尔反尔我行我素毫无诚信。
你公司目前在本小区物业服务方面存在的问题主要有以下方面：
一、你公司为节省人工成本，将人员配置压缩到极限。人员配置严重不足，必然导致服务质量的严重缩水和低劣。比如保安的配置，去年在已交付入住5000多户时只有几个保安，目前已交付入住6000多户2万多人也才10几个保安。且大多都是占着保安的编制，干着在岗亭收取停车费的收费员工作。真正在保安岗位履职的保安非常少，整个小区基本无人巡逻，除了收停车费的岗亭有人外，其他出入口长期无人值守，门禁形同虚设，任何非业主的外部人员都可以办理小区门禁卡，无门禁卡进出小区也出入自由畅通无阻，外来人员登记盘查核实处于空白。直接后果就是人车分流已名存实亡，地库出入口高峰期拥堵严重无人疏导，小偷肆虐失窃事件频发。仅去年在芷兰派出所报案的就有几十起，因无财产损失而未到派出所报案的更多。又比如楼栋管家，买房时宣传的每栋配一个专职楼栋管家，现在一个管家负责10个楼栋，服务态度、服务时效质量完全跟不上，服务满意度可想而知。卫生、维修、绿化等岗位人员配置均是同样的严重不足，导致工作严重滞后，服务严重跟不上。注：业主代表去年曾组团到德景园小区了解，该小区约3600户，约为恒大华府小区户数的一半，但保安配置却近80人，差距之大可见一斑。你公司如此少的人员配置，服务之低劣可想而知。
二、你公司为了节省维护成本，大肆压缩各种物业服务及维护开支，以牟取暴利。比如小区人工内湖，为了省水费和维护费，很多交房几年来一直都是干的，从未注过水，下雨了就积一点水，长期不打理臭气熏天；比如小区绿化，除了修剪下花草做表面工作外，不按时浇水除虫养护，导致很多绿植死亡后一直未补栽。大树死后，你公司直接在上面种草皮掩盖，或在小区其他处挖来补上；你公司为了省钱无所不用其极，为了节省电费，居然几次偷偷拆掉小区地库的照明灯，如去年5月初，你公司趁晚上偷偷拆掉地库照明灯三分之二，造成地库阴暗安全隐患严重，经业主维权后才恢复了一部分。今年国庆节，你公司又偷偷拆掉地库一半的照明灯，经业主维权后才恢复了一些，绝大部分至今未恢复；小区地库被人戏称为水帘洞、水牢，地库地面千疮百孔，地坪漆脱落严重，墙体及顶板潮湿发霉，狗屎狗尿臭气熏天，长期不开排风系统空气污浊刺鼻，长期不清扫卫生状况极差，车辆乱停乱靠无人管，私家车位及通道经常被占用，监控覆盖不到位车辆安全无保障，车辆在自购车位上被刮擦了你公司找不到责任人也不承担责任；设施的维修维护不及时，小区路灯经常不开坏了也不维修，业主报修后久拖不决能拖一天是一天。
三、你公司为了增加收入，在未告知未公示未经业主同意的情况下，穷尽一切手段利用业主的公共部位和设施获取利益并据为己有。此行为属于侵权行为，亦属于违法行为。比如未经业主同意擅自收费后让商家在小区摆地摊销售羊奶；让经营性废旧衣物回收公司在小区内四处摆放回收箱牟利；让直饮水商家在小区破坏景观铲除多处绿化带安装直饮水售卖机；出租道闸广告位、在小区四处打广告等。上述行为产生的收益均被你公司据为己有，至今未公布合同及收入账目。
四、你公司在千方百计省人省钱并违法创收之下，所提供的物业服务品质异常低劣，这是必然结果。比如小区不按规定养狗不文明养狗现象非常普遍，养狗不办证不防疫、犬只外出（含大型烈性禁养犬种）不戴嘴套不牵狗绳、狗屎狗尿不清理等随处可见，你公司不管不问放任自流毫无作为，导致狗咬人事件频频发生，仅今年１１月９日至１４日５天之内，２９、４８、３０栋就有３个小孩被狗咬伤，给小区居民造成了严重后果；违法建筑及住改商、私搭乱建、内外铺打通等等你公司视若无睹任其所为不管不问；楼栋及地库手机信号差、东门影城及西门进出口摆摊设点堵塞人行通道投诉无数次长期不治理；环境卫生脏乱差，有的部位包括楼层通道一个月不打扫；维修维护人员短缺导致停水停电停电梯时有发生等等。
五、你公司为继续以低成本获取暴利而故意编造谣言分化瓦解业主抱团维权。今年10月15日，你公司负责人在与几十名业主代表就物业服务问题现场对话时，当众散布本小区有业主收取外部物业公司几十万块钱企图更换物业公司的虚假谣言，意图分化瓦解维权业主，坐收渔翁之利。后业主报110要求警方核实并追究，面对警察，其妄称不是说的恒大小区，说外面有这种操作。我们很难想象，一个一级物业资质的物业分公司经理，不思如何改善服务让业主满意，却搞这种下三滥的造谣，这样的物业公司还值得我们信任并留用么？
六、你公司未按《前期物业服务协议》之约定定期向业主公布物业服务费用收支情况及履行其他服务义务，且提供的物业服务严重达不到约定服务标准。诸如此类的问题太多，在此不一一列举。
物业服务是商品，业主和物业服务企业之间的关系是买方与卖方的关系，说穿了就是业主花钱向物业公司购买物业服务。综上所述，我们广大业主一致认为，交房这几年你公司所提供的物业服务是严重不合格的，严重达不到《前期物业服务协议》约定的服务质量，相当于是商品中的残次品或不合格品。按照自愿、平等、公平、诚实信用的商品交易原则，作为购买方的业主，我们不可能花优等品的价格，向你公司购买残次的或不合格的商品，这既不公平，也不合理，更不合法。按质论价是商品交易的基本规则，也是常德市住建局所倡导的物业服务定价准则，你交付什么品质的商品给我，我就给付什么标准的价格给你，这才符合交易规则。
鉴于此，为保障我们的合法权益不受侵害，本人现特函告你公司：
一、按照本市目前的业态水平和你公司实际付出的成本及所提供的物业服务水准，本人认为物业服务费按１元每月每平方，车位服务费按20元每月每个的标准收费较为合理。鉴于本小区物业服务低劣之问题由来已久，故此收费标准要求自２０２０年１月１日起执行（注：对于此前已经预交费或已抵扣赠送物业费的业主，自２０２０年１月１日起多交或多抵扣的部分，自动转入下一交费周期）。后续服务质量提升后，双方再商定后续的收费标准。
二、如你公司不同意以上方案，你公司有权选择不提供服务，本人亦不再向你公司支付物业服务费及车位服务费。
特此函告。
常德恒大华府小区**栋**房业主***
２０２０年１１月 日
； 
您的《必须明码标价！请把文件落到实处》收悉！《关于印发〈常德市前期物业服务收费实施细则〉的通知》（常发改价调〔2020〕609号），该文件从2021年1月1日起执行，本实施细则确定的是细则出台后的新住宅小区的前期物业服务收费标准，对已备案的前期物业服务收费标准和已实行市场调节价的老旧小区物业服务收费标准原则上仍按原标准执行，若您所在小区物业收费未进行明码标价，您可拨打我市12315消费者热线举报电话对该收费行为进行投诉举报和维权；若您觉得质价不符可向物业行业主管部门反映。
感谢您对价格工作的关心和支持！
常德市发展和改革委员会
2021年2月5日
