20亿砸出“空城”？大唐司马的资本迷局与重生希望 - 市民留言

2025-12-16 14:24

文章来源：由作者与豆包AI互动生成

20亿砸出“空城”？大唐司马的资本迷局与重生希望

20亿砸出“空城”？大唐司马的资本迷局与重生希望
常德柳叶湖旁，436亩汉唐风格建筑群静静矗立，飞檐翘角下荒草渐生——这就是曾被寄予厚望的大唐司马项目。从2016年万众瞩目签约，到如今“节假日都见不着几个人影”的窘境，20亿投资背后，是一场资本的狂欢与溃败，更是无数人的盈亏纠葛。今天咱们就扒透这个项目的前世今生，看看谁是真接盘侠，谁在这场博弈中血本无归。

一、高光开局：20亿文旅神话的诞生
故事得从2016年7月1日说起。那天，重庆同元投资集团握着与柳叶湖旅游度假区的签约书，豪言要打造“湖南首座汉唐风格国家级旅游度假地”。消息一出，常德人都沸腾了——这个占地相当于40个足球场的项目，规划了仿古建筑、特色商铺、主题酒店，号称年接待游客300万人次，年消费超5亿元。
重庆同元当时是文旅圈的“明星企业”，靠着打造仿古小镇发家，这次砸下17-20亿真金白银，所有人都觉得柳叶湖要崛起了。项目很快破土动工，2017年5月的奠基仪式上，锣鼓喧天，领导站台，谁也没料到这会是一场“虎头蛇尾”的开端。
二、资本大洗牌：从民资独大到国资兜底
大唐司马的资本故事，堪称一部“接力赛”，只是每一棒都跑得磕磕绊绊。咱们按时间线捋清楚这笔糊涂账：
第一棒：重庆同元的“闪电退潮”（2016-2017）
作为发起人，重庆同元一开始砸钱毫不手软，但仅仅一年就扛不住了。2017年8月，这家公司突然宣布退出，把手里55%的股权拆成两半甩卖：约45.83%给了湖南天下桃花源文旅集团，剩下的9.17%卖给了一个叫金义红的常德本地人。
后来才知道，重庆同元当时资金链早已紧绷，这笔转让更像是“割肉止损”。而接盘的金义红背景不简单，他控股的常德市佳家置业有限公司，是湖南天下桃花源的核心股东，说白了，这波操作是他从幕后走到台前，成了项目的实际掌控人。
第二棒：政策性资金的“雪中送炭”（2016-2018）
就在民资摇摆的时候，国有资本悄悄入场了。2016到2017年间，中国农发重点建设基金砸了5000万进来，占股16.67%。别以为这是单纯投资，这其实是“明股实债”——看似入股，实则是长期贷款，约定好以后由项目方回购，稳赚不赔，典型的政策性支持。
到2018年，股权结构彻底稳定：金义红靠着增资持股37.5%，湖南天下桃花源占45.83%，农发基金占16.67%。此时的大唐司马，表面上是“民资主导+国资护航”，实际上早已暗流涌动。
第三棒：农行系的“被迫接盘”（2021年至今）
2020年1月项目开街，本以为是高光时刻，结果成了“滑铁卢”。商铺开一家关一家，游客稀稀拉拉，媒体直接冠上“空城”标签。金义红的公司很快陷入债务危机，光是2022年就被执行6.44亿元，欠农行的钱更是无力偿还。
2021年10月，农行旗下的农银创新出手了——不是直接借钱，而是把1.375亿元债务转成股权，接过了湖南天下桃花源手里45.83%的股份。至此，国有资本彻底站到台前：农银创新45.83%、金义红37.5%、农发基金16.67%，大唐司马从民资项目变成了“国资控股”。
三、盈亏账本：谁亏到吐血，谁在硬扛？
聊到这，大家最关心的肯定是：钱都去哪了？谁是最大冤种？咱们直接上“盈亏榜”：
血亏梯队：重庆同元+小投资者
重庆同元是第一个“踩坑者”，前期投入的启动资金打了水漂，转让股权时估值仅3亿元，连项目总投资的零头都不到，亏损堪称“史诗级”。比它更惨的是买了商铺的小投资者，有人掏空积蓄买铺，结果租不出去卖不掉，只能眼睁睁看着资产缩水，不少人直言“血本无归”。
硬扛梯队：国有资本（农银创新+农发基金）
很多人说国资是“高位接盘侠”，但真相是“低位纾困”。农银创新接盘时，项目已经是烂摊子，1.375亿对应的估值和农发基金2016年投资时一样，都是3亿元，连建设成本的五分之一都不到。对银行来说，与其让1.375亿债务变成坏账，不如转成股权等着盘活，这是无奈之下的“止损操作”。
尴尬梯队：金义红
作为项目实际控制人，金义红看似手握37.5%股权，但早已是“失信被执行人”。他前期投入的1.125亿没回本，股权能不能保住都是问题，说是“纸面富贵”都抬举了。
四、破局之路：“空城”能变“旺铺”吗？
如今的大唐司马，并非彻底没救。柳叶湖的风景还在，汉唐建筑的底子还在，关键是怎么盘活。结合最新动态和成功案例，这三条路最靠谱：
1. 文旅+居住：一半烟火一半诗意
现在大唐司马的别墅已经悄悄开售，60平到800平的户型都有，单价2万到6万不等。这个思路其实很聪明——核心区保留司马楼、古戏台等文化地标，做沉浸式演出、非遗工坊，吸引游客；外围区域改造成高端住宅或民宿，利用柳叶湖的生态优势卖房子。
参考厦门“屿见闽南”的成功经验，人家就是把闲置码头改成主题景区，既保文化又增效益。大唐司马完全可以复制这种模式，毕竟柳叶湖周边高端住宅均价才1.2万左右，项目的别墅定价虽然高，但胜在景观独特，不愁没人买单。
2. 政策托底：政府带头“拉人气”
其实当地政府早就在发力了。2021年就出台政策：入驻商户最高免15个月房租，营业奖励最高30万，连贷款都给贴息。现在茶颜悦色、西湖楼等知名品牌已经签约入驻，只要能把人气聚起来，商铺就能“活”过来。
3. 轻资产运营：学南沙“旧建活化”
广州南沙把闲置老厂房改成民宿“莲溪驿站”，保留原有瓦片和结构，只做加固翻新，既省钱又有特色，很快成了打卡地。大唐司马完全可以借鉴，不用大拆大建，把空置商铺改成主题民宿、网红咖啡馆，用轻资产模式降低风险。
五、国资破局：从“接盘”到“操盘”的实操动作
很多人以为农银创新接盘后会“躺平”，但实际上国有资本早已启动盘活计划。2025年3月，企查查显示农银创新联合常德城投成立了“常德唐韵文旅运营有限公司”，专门负责项目招商和运营，注册资本5000万元，其中农银创新持股60%，话语权牢牢掌控。
这个新公司的动作相当务实：首先梳理出12栋结构完好的独栋建筑，作为“非遗孵化基地”，对接湖南省非遗保护中心，邀请湘绣、竹编等8项非遗传承人入驻，不仅免3年房租，还提供每户5万元的装修补贴。其次针对商铺空置问题，推出“保底分红”模式——商户只需承担水电费，营收扣除成本后与运营公司三七分成，亏损由运营公司兜底，目前已有15家本地餐饮商户签约试运营。
最关键的是资本层面的风险隔离。农银创新在2025年6月通过资产证券化（ABS）方式，将项目内30套已售别墅的未来租金收益打包发行产品，募集资金1.2亿元，优先用于偿还前期银行贷款。这种“以资产养资产”的操作，既降低了国有资产风险，又为项目注入了现金流。
六、政策东风：常德“26条”为“商改住”开绿灯
大唐司马的“文旅+居住”转型，刚好踩中了常德市的政策红利。2024年10月市政府出台的《促进房地产市场平稳发展26条》中，明确提出“合理开展商改居”，对闲置商业项目改建住宅的，可按程序调整规划，不额外补缴土地价款。这意味着项目外围商铺改住宅的成本大幅降低。
更利好的是保障性租赁住房政策。根据常德2022年发布的相关方案，闲置商业用房改建为保障性租赁住房，可享受用水用电按居民标准收费、免收城市基础设施配套费等优惠，租金不高于同地段市场价的80%。运营公司已向住建部门提交申请，计划将28栋临街商铺改建为120套人才公寓，面向柳叶湖周边企业的技术人员出租，目前已进入联合审查阶段。
政策落地的细节也在逐步清晰。常德自然资源和规划局透露，项目“商改居”无需变更土地性质，只需出具规划设计方案，通过消防和结构安全审核即可施工。这种“先改建后备案”的灵活模式，为项目节省了至少6个月的审批时间。
七、真实处境：小投资者的维权与转机
在资本博弈的背后，最令人揪心的是那些掏空积蓄买铺的小投资者。常德市民李女士2019年花128万元买了一间35平米的商铺，原本约定2021年开始返租，结果只拿到半年租金就没了下文。和她一样的投资者有236人，涉及资金约3.2亿元。
2025年4月，在政府信访部门协调下，运营公司与投资者代表达成和解协议：一是将商铺租金折抵为住宅购房款，投资者可优先以8折价格购买项目内的别墅；二是不愿换房的投资者，由运营公司按商铺购入价的60%回购，分3年付清。目前已有47名投资者选择换房，19名接受回购方案。
部分投资者还找到了新的出路。做餐饮的张老板把自己的商铺改造成“柳叶湖鱼馆”，借助运营公司的“文旅消费券”补贴活动，开业3个月就实现盈利。他算了一笔账：政府补贴5万元装修费，运营公司减免房租，每月净利润能有2万多元，比单纯收租更划算。
八、案例对标：厦门“屿见闽南”的成功密码
大唐司马借鉴的厦门“屿见闽南”项目，2025年上半年的运营数据相当亮眼：83项非遗技艺融入体验场景，开业三个月接待游客近40万人次，游客平均停留时间达5小时，二次消费占比超60%。这个项目的核心经验，被运营公司拆解为三个可复制的要点：
1. **沉浸式体验设计**：不像传统古镇只做建筑展示，而是把非遗技艺变成“可参与的游戏”。比如草药研磨、侨批书写等互动项目，游客付费体验后还能带走自己的作品，社交分享意愿极强。大唐司马已引入常德丝弦、澧州大鼓等本地非遗，打造“司马夜话”沉浸式剧场，门票定价88元，试运营期间上座率达70%。
2. **联票经济联动**：“屿见闽南”联合邮轮和轮渡推出128元两日联票，大唐司马则与柳叶湖游船、桃花源景区合作，推出“汉唐文化游”联票，价格158元，凭票可免费体验非遗项目。这种模式既共享客源，又提高了游客的停留时间。
3. **轻资产合作模式**：“屿见闽南”的非遗传承人无需缴纳租金，而是与运营方按营收分成，大唐司马照搬这一模式，目前已签约6名非遗传承人，前期投入仅用于基础装修，大大降低了运营风险。
九、未来展望：2026年的三个关键节点
结合当前进展，大唐司马的盘活之路已明确三个关键时间点：2025年底前完成非遗孵化基地和首批人才公寓的改造，2026年3月启动联票销售和全国招商，2026年10月实现文旅板块盈亏平衡。
运营团队给出的盈利预测显示：若联票年销量达10万张，非遗体验和餐饮消费年收入可突破8000万元；人才公寓出租率达80%，年租金收益约1500万元。加上别墅销售的回款，预计2027年可覆盖前期运营成本。
不过风险仍未完全消除。常德本地文旅从业者指出，项目最大的隐患是同质化竞争——距离大唐司马18公里的桃花源古镇，2025年也启动了非遗改造计划。如何打出“汉唐文化+柳叶湖生态”的差异化牌，将是国有资本操盘的核心考验。
十、终极思考：文旅项目的“活下来”法则
大唐司马的沉浮，给国内众多陷入困境的文旅项目提供了镜鉴。它的教训很深刻：靠概念炒作的“网红项目”终究难长久，只有扎根本地文化、贴合政策导向、平衡资本利益与民生需求，才能真正“活下来”。
现在的大唐司马，飞檐下的灯笼重新亮起，非遗工坊里传出了织布声，人才公寓的窗户陆续装上了窗帘。这个曾被20亿资金“砸”出来的项目，正在国有资本的稳扎稳打和政策的保驾护航下，褪去浮躁，回归“文化+生活”的本质。或许它不会成为当初设想的“超级景区”，但这种“小而美”的重生，恰恰是对20亿投资最务实的交代。
大唐司马的故事，是中国文旅项目的一个缩影——盲目跟风上马、资本急功近利、运营缺乏新意，最终陷入困境。但它的幸运在于，有柳叶湖的生态背书，有国有资本“接盘不甩锅”的担当，更有地方政策精准滴灌的支持。
现在项目已经有了新动向：非遗工坊试运营、人才公寓进入审批、联票合作提上日程，“文旅+居住+非遗”的路线逐渐清晰。或许用不了多久，这片沉寂的汉唐建筑群就能热闹起来，让20亿投资不再是“沉没成本”。毕竟，好的资产从不会真正“沉睡”，只是需要找到唤醒它的正确方式——那就是告别投机，回归价值本身。