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住建局物业管理科：
关于房屋漏水维修问题己多次向你们反映，而且你们也很快得到你们作出的回复回复，但一直没得到物业的解决问题。三月十六日在信访科向谈科长反映时，谈科长回答说：关于骚扰电话他无法也无权管，请向公安机关报案，关于房屋漏水问题，要我写一个维修报告交物业，如果物业不管，再找他，他转交物业管理科处理。 我于3月25号己将维修报告发给友邻福吉物业，一直没下落，期间物业谢经理、还有一个业委会主任在现场进行了查看，物业公司的维修人员查看后认定大约需三千多元左右，而且不认定为可申请维修基金，要我们自己出钱，他们物业公司在以后收我的维修基金时予以适当减免。我认为不属于维修基金的范围，请拿出依据。未达成协议，又一直拖下去。 从三月份起一直受到一个北京的什么网站短信、电话骚扰，经向丹阳派出所反映后，骚扰电话没打了，但短信天天发，想回过去又无法链接。想找友邻福吉物业领导沟通，小区谢经理说他们老板大的很在深圳，而他又不能作主。真的叫我无法接受。 我拒交物业费不对，可是是拖了几年了不解决而被逼无奈之举，今年我交了，明年又肯定又会再出现。我不明白：友邻福吉物业为什么不实实在在解决问题，而釆取近似黑社会的催款方式骚扰业主！通过网上查找得知，这个催款平台为北京上德律师事务所搞的一个什么和催天下平台，18年由于扬州的举报，己被北京市司法局予以了处罚，我不明白，我不交物业费，友邻福吉物业可以找我催交调解，只要作出了维修承诺，我肯定会交，如果我恶意拖欠，也可直接向法院起诉，如果法院判决我败诉，所有的费用都肯定是我承担，物业法有明文规定的正当渠道不走，要走歪门邪道！难道不相倍常德是法制社会吗？ 为此我请求求住建局物业管理科派出人员现场查看，认定一下，拿出实实在在政策依据，说服我，我会依法缴纳应缴的费用。 谨呈 宏宇山庄B2栋101业主杨烈华 电话；18807364141 2020.4.13 附件1：几次反映的回复； 附件2：维修报告； 附件1：二次反映的回复； 我住光荣路宏宇山庄，现由常德市福吉物业管理。专项维修基金己交了十多年(由于是09年前购买，房管局没有一次性收取，由物业代收代缴)，由于房屋外墙漏水，多年来一直向物业反映，一直置之不理。今年又要交物业管理费，其中又含了专项维修基金。为了搞清楚，去住房保障中心查看我的维修金帐户，结果为零。这么多年我等于没交维修基金，难怪不给维修。去找物业理论：一会儿说由物业公司代收代管，一会儿说由业主委员会管理。 专项维修基金应该是由原房管局管理，每个业主都应有相应的专用帐户，动用维修基金必须要一定数量业主同意签字方可拨付。因为比较麻烦房屋漏水也只是年年反映，希望物业走程序，得以解决。 福吉为民营公司，本该由政府部门管理的资金交由民营公司代管，谁来审查，风险谁来承担？难怪喊了多年漏水问题就不搞，到手的钱谁願意拿出来。说到业委管着更没道理。业委会是小区成立的监督组织，是不能涉及经济的。 一个小区和谒安定最好，小的问题谁也不会认真计较，现在福吉物业派驻宏山庄小区的负责人，由于房子拆迁把小区物业用房当成自己的住家，吃喝拉、水电均由小区住户物管费养着，经常收取的广告费、摊位费，虽然钱不多，但也是小区所有住户的共有收入，根本没帐目公布。 也曾想和福吉公司领导沟通，可查的到的地址、电话四、五个，全部空号，让人不免感觉有上当受骗的感觉。 强烈要求住建局： 一、政府介入，清查所有专项维修基金的收支情况，并应收入财政专户监督管控，确保资金安全和小区住户利益不受 损失； 二、去年曾动用过几次维修基金，包括安装门卫拦杆和值班门卫用房，按规定应该是招标或比质比价，目前门卫拦杆 应该是全市最差的，安装后正常使用不到半年，而且是淘汰产品。应该认真审查其合法性，并予以公佈； 三、物业用房是为物业管理人员的工作和办公用房，变成个人住房是否合规。他的个人起居生活是否应由全体业主承 担，办公室变成了起居室，衣服晒在大街上，原门卫值班室变成了厨房，为门卫值班又重新装修了一个亭子。费 用是否动用维修基金？ 四、小区所收广告费、摊位费应属全体小区住户所拥有，应该公之于众，可充減物业管理费，或弥补不足，不应存在 有私分情况。 “闲人湘江”网友： 您反映的问题已收悉，现回复如下： 依据相关管理规定，在我市实施维修资金统一归集管理制度（2008年）之前交房的住宅小区，其房屋维修资金按年度归集方式由小区物业公司代收代管，小区业主委员会或属地社区负责日常监管。 我中心将通知宏宇山庄小区物业公司，督促其在2020年1月10日之前，将小区历年代收代管维修资金收支及使用明细情况在小区醒目位置予以公示。 常德市住房保障服务中心 2020年1月3日 网友“湘江闲人”： 您好！您反映的问题我局高度重视，立即派相关人员去现场调查，现回复如下： 根据2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 根据《维修资金管理办法》相关的规定：不属于共用部位、共用设施设备，不属于维修基金列支的范畴。小区的业主所缴纳的维修基金是由小区业主委员会委托物业公司代收代管，动用维修基金必须由小区业主委员会批准后方能使用。 常德市住房和城乡建设局 2020年1月2日 我住光荣路宏宇山庄B2栋101号连棑别墅，因房屋外墙渗水造成室内发霉脱皮维修问题和物业管理发生矛盾。从07年入住以来，从未拖欠物业费，17、18年以来多次找物业协商要求申请维修基金对外墙进行维修未果，17、18年都是自己对室内进行粉刷处理，勉强居住，19年多次找物业发映均置之不理，19年年底，物业找我收物业费，我又提出使用维修基金进行外墙维修问题，可物业回答，管不了，本来是准备交了的（有和物业管理谢的微信），但谢某回答太气人，因此没交，后来经查得知我们所交维修基金并没有上交维修基金专用帐户，而且是由物业公司代管，我房屋维修基金专用帐户为零，因为从交维修基金十多年来从未收过发票或收据，产生质疑，故向房地产管理局进行了反映，也一并反映了一些物业管理中的一些问题， 房地产管理局答复要求物业公司一星期之内公佈维修基金专用帐户帐目等，因此和物业公司结下矛盾，（在向房地产管理局反映之前，多次想和物业管理公司协调，但没联系电话，从网上查了三个注册点所留电话均不存在）。 随后春节及过后及新冠肺炎疫情，都再未有过接触。2020年二月底，突然收到几个不明来源地的短信（手机显示美国），向我催交物业管理费。因不清楚是否诈骗信息，故未理，其间，对短信里面一个咨询电话打过去询问，对方说是一个什么北京的什么征信平台。是福吉物业委托的等，没理。从三月十五号开始，每天不低于十个电话骚扰，显示号码为（010）尾数号码全部不同，手机显示骚话。 根据湖南省物业管理条例第四十三条第一款之规定，物业服务企业应公佈负责人姓名、联系电话和物业服务投诉电话，可我们没有；另据第五十五条第一条之规定：物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏，应当立即组织应急维修。综上所述，我的房屋出现外墙渗水多年，多年反映不理，是正当诉求。 当然我以拒交物业管理费有不妥，这也是一个老百姓多次反映得不到处理的无奈之举。另据国务院2018年修订的物业管理条例第六十四条之规定：业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应督促限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。而我所住地物业一不认真协调解决问题，二不通过业主委员会督促协调，而是釆取外地的不明企业类似黑社会骚扰电话催收物业费，己严重影响了我正常生活。物业费我不是不交，十多都这么交了，可我的权益怎么保障，烦请与以协调处理。谢谢！ “湘江闲人”网友： 您反映的问题已收悉，现回复如下： 物业维修资金作为房屋“养老金”，是专项用于物业共用部位，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金。房屋外墙渗水能否使用维修资金的前提条件为房屋已过保修期与渗水外墙为共用墙体。 1、收悉2019年12月31日诉求件后，我中心于2020年1月3日约谈了小区物业项目负责人谢经理（联系号码：7261928、13077271728），对方书面承诺在1月4日公示小区历年来代收代管维修资金收支与使用情况，并将留存小区现场公示照片以备业主质询。 2、收悉此次2020年3月17日诉求件后，我中心于3月18日再次约谈小区物业项目负责人，要求其主动联系业主，就前期公示情况与维修资金使用范围进行沟通和解释。 3、如您需咨询维修资金相关政策与规定，可致电0736-7200925。 感谢您对维修资金使用工作的支持与理解！ 常德市住房保障服务中心 2020年3月18日
附件2：维修报告 关于房屋外墙严重渗水申请维修的 报 告
致：友邻福吉物公司： 宏宇山庄小区业委会： 本人居住在宏宇山庄小区B2栋101，属六户连体别墅，2006年入住至今，2015年开始出现外墙严重渗水，开始是东面二楼以下大面积渗水，造成室内墙面起壳长霉脱落，2017年上半年自己作了室内处理，一楼东面墙采取全面铲除原粉刷，作防水处理后重新作了涂料处理。从2017年下半年开始，南、北两面墙二楼、一楼也大面积渗水，东面墙也因未作外墙防水处理，继续发霉。造成不宜居住。从2017年开始，多次向物业反映，申请维修，均未得到答复并处理，2019年因渗水严重，单作室內处理不解决问题。屋内发霉严重不宜居。所以2019年很少居住。2019年底，因多次向物业反映不理，也不作维修，和物业就物业管理费及维修基金产生纠纷，经向市住建局反映，明确答复多连排墅外墙、屋面均属于公共区域，如超过五年质保期，可申请使用维修基金维修。并要求我用书面形式向物业提出申请，因此特向友邻福吉物业公司并宏宇山庄小区业委会提出申请，希望予以维修解决。 理由： 一、根据湖南省湖南省物业管理条例：第五十五条： 物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的，业主、业主委员会、物业服务企业应当立即组织应急维修： (一)物业管理区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏； (二)消防、电力、供水、排水、供气系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况； (三)电梯故障； (四)建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动，玻璃幕墙炸裂； (五)其他发生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情形。 二、根据住建局的答复 ：根据2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 根据《维修资金管理办法》相关的规定：不属于共用部位、共用设施设备，不属于维修基金列支的范畴。小区的业主所缴纳的维修基金是由小区业主委员会委托物业公司代收代管，动用维修基金必须由小区业主委员会批准后方能使用。 常德市住房和城乡建设局 2020.1.2 根据以上依据，我认为我所居住房屋在整栋建筑基础、外墙、屋面等均和其他六户连为一体，是不可分割的一个整体，就象公寓楼的跃层房一样。而且还和102 户还存在一面共用墙，完全适用公共区域的范畴。也适合最高法院对物权法中对专属与公共区域的界定。而且2006年入住前装修时，准备作外墙处，被物业公司制止，明确这是公共区蜮，不允许影响整栋建筑结构与外观。因此，希望物业及业委会对B2栋101南、东、北外墙进行防水维修。 谨呈 宏宇山庄B2栋101业主 2020.3.25 |
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发布于：2020-04-21 14:53
帖内置顶 – – 2020-04-21 14:55
“湘江闲人”网友：
您好！您反映的相关问题已于2020年4月14日收悉，现回复如下： 我中心于2020年4月21日查阅了武陵区城北宏宇世纪花园B2栋别墅房屋分户平面图，认定该房屋外墙四至为共有墙，依据维修资金相关管理规定（物业维修资金作为房屋“养老金”，是专项用于物业共用部门，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金），该栋房屋在超过保修期后，其外墙出现渗水情况需维修时可申请使用。由于该小区维修资金由物业公司代收代管，建议您向物业公司或业委会申请。 常德市住房保障服务中心 2020年4月21日 |
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2楼#
发布于：2020-04-14 15:08
帖内置顶 – – 2020-04-14 15:37
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3楼#
发布于：2020-04-13 10:48
 2006年入住前装修时，准备作外墙处，被物业公司制止，明确这是公共区蜮，不允许影响整栋建筑结构与外观。好地方！ |
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5楼#
发布于：2020-04-13 18:01
幸亏没买联排别墅，遇到房屋质量维权也是艰难，5、6块多钱/平方米/月的物业管理费在常德算高价了。买别墅还是选双拼和独栋的省心点，光线也好。
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8楼#
发布于：2020-04-14 10:51
首先申明，我发此帖不是投诉住建局。前二次发帖，住建局都即时予以了回复并实实在在找物业公进行了落实。这种负责任的工作作风和实实在在为群众办实事的精神值得赞扬！
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9楼#
发布于：2020-04-14 15:08
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11楼#
发布于：2020-04-21 14:53
“湘江闲人”网友：
您好！您反映的相关问题已于2020年4月14日收悉，现回复如下： 我中心于2020年4月21日查阅了武陵区城北宏宇世纪花园B2栋别墅房屋分户平面图，认定该房屋外墙四至为共有墙，依据维修资金相关管理规定（物业维修资金作为房屋“养老金”，是专项用于物业共用部门，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造资金），该栋房屋在超过保修期后，其外墙出现渗水情况需维修时可申请使用。由于该小区维修资金由物业公司代收代管，建议您向物业公司或业委会申请。 常德市住房保障服务中心 2020年4月21日 |
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