[咨询求助]买的小区人防地下车库20年使用期满后如何处理？ [已解决]

在贴前先向等风的旗网友道个歉，前段时间辩论中言辞有过激，请多包涵！
身为普通公民，东奔西跑谋生养家为第一要务，个中滋味不为人言，不像某些基层公务员，拿着纳税人的钱，却一不开心就去怼他的衣食父母并引起一群人围观叫好，如果中国的公务员都是这样子态度为人民服务的话，身为一个普通公民，个人觉得中国的未来堪忧！

好了，进入正题。
本人在沿海工作，在常德置业，入住小区二年了，房产证仍未办下来，根据网上搜查，本小区开发商负资产近400万，已被政府部门列为问题楼盘。

现咨询小区地下车位问题，烦请领导们予以解惑。

第一个问题，近期论坛上争论最多的是地下车位归属权问题，很多懂法律的网友都倾向
于地下车位如若列入公摊面积，则属全体业主，反之，根据人防法，物权法等相关法律法规，根据“谁投资，谁受益，谁受益，谁维护”，地下车位使用权归属开发商。
对于这一点，我无异议。但是我想请问，根据谁受益谁维护，那么开发商用什么来保证地下车库近二十年的维护，比如维护资金，
交到哪里去了？维护资金有多少？如果有维护资金但又没有动用这笔维护资金，则该资金如何处理？又如一些问题楼盘，假若开发商买掉地下车位后跑路了，该维护如何进行下去？
第二个问题。关于20年使用期限问题，根据相关法律法规，这个二十年期限起止时间如何核定？是指开发商拿到地块就开始计算，还是验收合格后开始计算？如果问题小区一直未验收合格，那么付款买了车位的业主这个二十年使用期限该如何计算？会不会损害到其他未买车位业主的利益？
第三个问题，正常情况下，二十年使用期限到期后，业主想续用，找谁缴费？开发商，物业，或者是政府？如果是开发商，则涉及到成本问题，一个地位重复售卖高价，如果按业主房子70年期限计算，那么一个车位可以卖3.5次，每次按平均十万计算，则一个三平方左右的车位可售出35万，如此暴利式收刮民脂民膏，国家物价局可不可以进行干预？退一步，如果开发商跑路了，则车位的续用费应该缴给谁？物业？房管局？人防办？根据谁投资谁受益的原则，除了开发商好像谁都没有资格收下这笔使用费。
那么问题来了，到那时候是否意味着谁都可以免费使用地下车位，就算是非小区的外来车辆也有权利去免费使用，而物业和业主若要干涉则面临着无法律支持的尴尬。

以上为本人对目前地下车位一些百思不得其解之处，烦请解惑！谢谢！

市人防办：尊敬的网友：  
    您所提的问题已收悉，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条明确：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”第二十条明确：“建设人民防空工程，应当在保障战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群...回到原帖

“人防工程产权证书为国家现行房屋产权证书，不另行制发人防工程产权证书。”也就是说小区人防工程车位是业主的，对不对？

想不通，一个政策明显可以说的明明白白，但是他就是搞得含糊其实，都是为以后挖坑？？？？

  尊敬的网友：  
    您所提的问题已收悉，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条明确：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”第二十条明确：“建设人民防空工程，应当在保障战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”《湖南省人民防空工程产权管理办法》第三条 本办法所称人防工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、医疗救护、人防指挥等单独修建的地下防护建筑（以下简称单建人防工程）和结合地面民用建筑修建的防空地下室（以下简称结建人防工程）。但人防指挥等保密工程除外。本办法所称人防工程产权，是指人防工程的所有权，即人防工程所有权人依法对人防工程享有占有、使用、收益和处分的权利，包括抵押、租赁等他项权利。第五条 人防工程产权实行登记发证的管理制度。人防工程产权证书为国家现行房屋产权证书，不另行制发人防工程产权证书。人防工程所有权人依法占有、使用、抵押、出租、处分人防工程和取得收益等的合法权益受法律保护。国家的法律法规政策明确规定，鼓励投资者平时开发利用人防工程，为经济建设、城市建设和人民生产生活服务。这是尊重和顺应市场经济发展规律、促进人防事业发展的重要举措。因为只有投资者能通过平时的开发利用获得回报，才愿意投入资金进行人防工程建设，社会才会有足够多的人防工程供民众在战争中掩蔽，以保护我们的生命财产安全。目前，我国的人防工程平时主要作为地下车库（停车场）、地下商业场所、地下过街道、地下隧道使用，它不仅缓解了地面人口密集、交通拥挤的矛盾，而且保护了生态环境、促进资源的优化配置和经济社会的可持续发展。                   其它关于使用期限的问题，建议咨询产权管理部门。
                                                                                                                            常德市人民防空办公室
                                                                                                                                  2018年8月31日

才看到这个帖子。

楼主还算坦荡。

继续刮钱~~

牛屄扯蛋：哦，现在官方慵懒散，不回或者不屑回，其他建议都是狗屎啊。回到原帖

也不能这么说，但终归事不关己，在论坛上看到了，一方或许随口就那么一说，另一方也会就这么一听，会有一个判断的。但是坐等一个官方貌似也无不妥嘛！这不也正是为什么官方帐号要入驻平台的意义所在吗？

牛屄扯蛋：民事当事人主义，你应该服，不急不躁。回到原帖

没办法，谁让中国是个官本位了几千年的神奇的国度呢。相对而言，平民更相信官方机构的回复咧。

忧虑的法师：好吧，看到你的回复我服气了。无法沟通了。知道自己不知道还这么理直气壮。。。。这是论坛不是官方，就算有回复也不代表官方认可，别人回复错了说一句盗号了一点责任都没有，你就要被坑死。。。。。对一本书一点了解都没有，有人告诉你如何快速了解这本书的背...回到原帖

走马观花式阅读那是你的阅读方式。
你有你的行事风格，我有我的思维方式，咱们各自安好，可好？
普法是好事，可强迫症是种病。呵呵，开个玩笑，请勿见怪！

湖南普通人：呵呵，我什么都知道了，还上来问什么呢？百度出来的的东西等同于官方权威回复吗？有官方回复平台又何必舍近求远去花上几天时间去逐学逐句自个去查找呢？对于专业的人士很简单的法律条文，可对于非专业的人，要弄得清楚来龙去脉貌似不那么简单吧！
谢谢你的...回到原帖

好吧，看到你的回复我服气了。无法沟通了。知道自己不知道还这么理直气壮。。。。这是论坛不是官方，就算有回复也不代表官方认可，别人回复错了说一句盗号了一点责任都没有，你就要被坑死。。。。。对一本书一点了解都没有，有人告诉你如何快速了解这本书的背景你还不愿意，而且只是因为觉得麻烦。

忧虑的法师：哥哥，你什么都不知道就要求别人解释什么，去开发商或物业拿个购买车位的合同看看啊，你至少有点概念在去找人问啊，你连基本的东西都不知道也不肯百度下，就找人问这些。。。。谁搭理你啊回到原帖

呵呵，我什么都知道了，还上来问什么呢？百度出来的的东西等同于官方权威回复吗？有官方回复平台又何必舍近求远去花上几天时间去逐学逐句自个去查找呢？对于专业的人士很简单的法律条文，可对于非专业的人，要弄得清楚来龙去脉貌似不那么简单吧！
谢谢你的普法，我不想把本贴变成了争论的口水贴。我就是只想要一个官方的回复而已，有这个回复结果，我再决定是否值得我投入更多时间和精力去更深入地了解各方面的东西，好比看书，先看书录，不满意就不要浪费时间一页页翻下去再看了，你觉得呢？

湖南普通人：谢谢普法。
我想官方给个正式的权威的有公信力的回复：
1，人防地下车库开发商的使用年限究竟是多少年？开发商究竟有没有权利租二十年送五十年的权利？人防法上没有明确地下车位的使用期限是多少年，中国文字博大精深，解读的结果也有N种可能。不要又...回到原帖

哥哥，你什么都不知道就要求别人解释什么，去开发商或物业拿个购买车位的合同看看啊，你至少有点概念在去找人问啊，你连基本的东西都不知道也不肯百度下，就找人问这些。。。。谁搭理你啊

忧虑的法师：没有再买的，合同要么买20年送50年，要么告诉你可以免费续租。。。。。买车位的又不是傻子，那里可能这些基本的都没想到，楼主这个问题应该自己直接去物业或开发商那里拿个购买合同研究下，什么都不了解就跑到一个地方问些那个地方的人也不了解的东西不是...回到原帖

谢谢普法。
我想官方给个正式的权威的有公信力的回复：
1，人防地下车库开发商的使用年限究竟是多少年？开发商究竟有没有权利租二十年送五十年的权利？人防法上没有明确地下车位的使用期限是多少年，中国文字博大精深，解读的结果也有N种可能。不要又跟合同租赁最高年限二十年扯上，一法归一法，我想当初制订人防法时，法律肯定没有考虑过合同法的。若人防法与合同法相冲突时，以哪法为准？
2，开发商若有租二十年送五十年的权利，但是实际操作中，却只租二十年，租期满后又再次收租，算不算违法违规？业主有无权利拒绝？

常德人在厦门：又一个没房产证的小区回到原帖

是的。法律为开发商把所有的路都铺好了，业主若敢违反一个就处理一个。但是法律却奈何不了开发商违法违规（基本上是无法可依或执法不严，比如市内和桥南好几个典型的问题楼盘，各类问题都有，典型的违法违规，可是开发商受到什么惩罚了吗？业主又得到什么赔偿了吗？），因为他们手眼通天，违法违规成本低到可以忽略不计，并懂得在法律的灰色地带游走，偶有踩线，也有专业的律师团队用他们专业的手段处理好手尾，业主若单打独斗基本上是个输字，若声势浩大手段激烈去维权又会因影响过大被政府以扰乱社会秩序进行警告，最后就只剩派代表上访一条路，皮球踢过来踢过去，有的就踢到代表们没有兴趣去找他们为止。此种情形跟电视里播放的那种香港黑社会大哥很神似，明知对方违法犯罪却又奈何不了对方，还要担心被对方用法律的手段反打一靶，这个也算是现阶段中国产地产现状的一个缩影吧。呵呵，说了这么多，都是些题外话，废话，更是一种对开发商某些侵权行为的无能为力感。

又一个没房产证的小区

行者乙：你自称“普法”的，可知没有证据乱说的后果？！人身攻击是要禁言的，请你指出并举报。法制办吃法律饭的某人盯着本人，至今能找到的我的出大丑也不过是把他的法律饭说成了律师饭。这个“大丑”我还是认的。至于对本人的非善意评价，请附证据。你所说的一切都将...回到原帖

你人身攻击的帖子太多了，我都不想理你了，和你说话没意思的。

行者乙：你自称“普法”的，可知没有证据乱说的后果？！人身攻击是要禁言的，请你指出并举报。法制办吃法律饭的某人盯着本人，至今能找到的我的出大丑也不过是把他的法律饭说成了律师饭。这个“大丑”我还是认的。至于对本人的非善意评价，请附证据。你所说的一切都将...回到原帖

http://bbs.changde.gov.cn/read-849248-1   。   这个就是典型人身攻击。。。。。。

忧虑的法师：你真要了解这个问题直接去找物业，拿份合同研究下，在论坛里找这个法理依据没用的，就算行者乙说的全对又怎么样？你拿论坛里的话做法律依据打官司？直接去物业拿份购买合同，把你的问题问清楚，还不放心就去找个律师解读下合同。。。。。。我也是服了你们这些...回到原帖

你自称“普法”的，可知没有证据乱说的后果？！人身攻击是要禁言的，请你指出并举报。法制办吃法律饭的某人盯着本人，至今能找到的我的出大丑也不过是把他的法律饭说成了律师饭。这个“大丑”我还是认的。至于对本人的非善意评价，请附证据。你所说的一切都将可能成为呈堂证供。

顶楼描述的“一不开心就去怼他的衣食父母”的某基层公务员，你还是照照镜子吧，还来献丑

湖南普通人：谢谢！我想论坛是半官方性质的平台，应以反映和受理民生问题为主要宗旨，辩论或各抒己见只能做为绿叶衬托而存在。回到原帖

他拿了一篇非主流文章就能代表现状？自己动动脑吧，弄清什么是主流，什么是现实，什么是理想。

行者乙：http://bbs.changde.gov.cn/read-849248-6 101楼你可以参考一下，这是我看到过的最详尽、合理合法的解释。有些问题直接问官方，必要时可以打官司，记得不要找那些扯蛋的律师。维权先不要急，冷静点，黑暗中很多嗜...回到原帖

一顿胡扯，不要误导人了，按你的说法出了问题你买单还是负全责？

牛屄扯蛋：再买两个字。回到原帖

没有再买的，合同要么买20年送50年，要么告诉你可以免费续租。。。。。买车位的又不是傻子，那里可能这些基本的都没想到，楼主这个问题应该自己直接去物业或开发商那里拿个购买合同研究下，什么都不了解就跑到一个地方问些那个地方的人也不了解的东西不是会糊成一锅粥吗？直接去开发商或物业问（什么不明白就文什么，开发商或物业也不能回答的小本本记下来论坛问大拿），问完不明白拿合同去找律师解读（律师不明白的换个律师继续问），还有不明白的基本上就是99%以上的人都弄不明白的了，估计要去中央问了。。。。。

湖南普通人：呵呵，有道理。总言之一句话：用一大堆法律条款绕晕业主，然后请掏钱！
可是中国有多少业主是熟悉法律条文中那些明的暗的弯弯绕？大多是洗脚上田的农村人，也不可能为了买个房，然后去专门请个律师吧？再说，就算有人购房前，请个律师，面对格式合同，律师...回到原帖

你真要了解这个问题直接去找物业，拿份合同研究下，在论坛里找这个法理依据没用的，就算行者乙说的全对又怎么样？你拿论坛里的话做法律依据打官司？直接去物业拿份购买合同，把你的问题问清楚，还不放心就去找个律师解读下合同。。。。。。我也是服了你们这些人，涉及自身利益就不要找不靠谱的乱问或听信不靠谱的人。如果纯粹是为了几个帖子的事，吵架就没必要了，如果你需要你私信我，我发个帖子给你道歉都行，争的没意义，我和他吵起来纯粹是他说话人身攻击恶心到我了。如果是真心买车位，我也就明说了，地下车位不可能免费（行者乙就是一个理想派人士，说话都是靠想象的），国家强制免费开发商就不会修了或直接把价格加到房价内去！

你去买个车位拿了合同基本就知道了。。。你不要预设立场自己乱猜了没意义。
一：维护是在买卖车位和出租车位时收的管理费，一般租金是300+50元管理费，买卖车位后还有每月交50元管理费用，这个就是物业的维护费用了。
二：不是买卖20使用期限，是因为国家规定了最长的租期合同年限是20年，地下车位没有所有权，所以买卖合同是不合法的，只有租赁合同，国家又规定了最长的租期合同年限是20年
三：找开发商续租或找物业续租一般物业代表开发商或在一开始签订合同时签订租20年合同，申明再送50年使用权。

weilong265：20年使用期满合同解除啊！如果你想继续使用就继续交钱啊，会有人来找你收钱的，如果没人找你就免费使用咯。你放心，会有人找你收钱的。开发商倒闭的话，即使破产清算，这些也是资产，会有人接手的。回到原帖

我想询问的第二个问题，开发商二十年期后，有没有再次出租人防地下车位的权力？法律依据是什么？如果没有，谁又有这个权力？法律依据又是什么？不能让业主交，你就得交吧！这不是抢嘛！

行者乙：http://bbs.changde.gov.cn/read-849248-6 101楼你可以参考一下，这是我看到过的最详尽、合理合法的解释。有些问题直接问官方，必要时可以打官司，记得不要找那些扯蛋的律师。维权先不要急，冷静点，黑暗中很多嗜...回到原帖

谢谢！我想论坛是半官方性质的平台，应以反映和受理民生问题为主要宗旨，辩论或各抒己见只能做为绿叶衬托而存在。