[投诉举报]关于紫苑花园小区经过海绵城市改造后出现在几个问题 [已解决]

首先，感谢政府相关部门对紫苑花园这个老小区进行海绵城市和停车位的改造，现有小区的物业公司（常德市绘蓝物业服务有限公司）也借此机会组织小区业主自费（每户800元）对小区的监控、路灯、车辆出入系统、门卫室、围墙等进行了改造。改造完成后，极大的改善了小区广大业主的生活环境和停车难的问题。生活环境好了、停车难的问题解决了，但出现的几个问题需要房地产行政主管部门和街道办事处做好监督管理工作，保障广大业主的合法权益。
一、请物业公司公示小区业主自费改造项目的改造工程量明细（包括材料、设备品牌型号）、费用明细（包括每项单价）。
请物业公司公示已交纳和末交纳改造费业主的详细信息。
请物业公司公示已交纳和末交纳物业费业主的详细信息。
二、关于物业公司强行收取车位占用费和停车费，否则不让业主车辆进入小区的行为是否合理合法问题？
以前物业公司对小区车辆出入系统进行过改造，我们每辆车花130元购买出入摇控器，在此系统没坏的情况下，我们又自费出资改造升级，谁知自己出钱改造反而把自己的车辆挡在了小区外，成了物业公司收费的工具了。
1、《物业管理条例》第十一条规定：“有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。”
2、《物业管理条例》第十二条规定：“决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
3、《物业管理条例》第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
4、《物业管理条例》第六十六条规定：“擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。对单位处5万元以上20万元以下的罚款。”
5、《常德市物业管理办法》第五条规定：“业主对物业管理区域（道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业管理用房以及物业共用设施设备等）共用部分实施共同管理。利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
6、《常德市物业管理办法》第四十二条规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。规划用于停放汽车的车库、车位的归属，由建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定，并向全体业主公布车库、车位处分情况。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
7、《常德市物业管理办法》第四十三条规定：“利用物业管理区域内道路、绿地、其他公共场所、共有房屋、共用设施设备、共用部位进行经营的，应当征得有利害关系的业主同意，并经业主大会或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。所得收益在扣除成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布实际收入和支出情况，接受业主委员会的质询。”
综上法律法规的相关规定，针对物业公司收取车位占用费和停车费的决定权，不属于物业公司、也不属于业主委员会，而属于所有业主。本小区从末召开过业主大会，就更没有商讨收费事宜。请问物业公司有何权利强行收取车位占用费和停车费，有何权力不让业主车辆进入小区停放。停车位属所有业主共有，都可以停放车辆，又何来占用之说。
物业公司此次收费，说是业主委员会决定的，与物业公司无关。物业公司属于专业服务公司，对物业相关的法律法规应该是相当熟悉的，所有的法律法规都指向这权力属于所有业主和业主大会，而业主委员会只能执行业主大会决定的事项，并要接受业主的监督。而不是在没有召开业主大会和征得所有业主同意的情况下，业主委员会私自做出不合法的规定。《房地产行政主管部门和街道办事处》第三条规定：“业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。”
三、紫苑花园小区业主委员会的合法性和有效性？
请公示业主委员会的产生过程所有资料和业主委员会成员名单（包括在本小区所有权小的物业信息）。看是否符合《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》和《常德市物业管理办法》等法律法规的相关规定。如果不符合，请房地产行政主管部门和街道办事处重新组织、指导成立紫苑花园小区业主大会会议筹备组，然后召开业主大会，再选举业主委员会。请房地产行政主管部门和街道办事处引起重视、尽快解决，不要等到业主因车辆不能进入自己的小区，而与物业公司相关人员发生重大矛盾时，再事后处理就晚了。

经过海绵城市改造后出现在几个问题

非常赞成，以前也是自费建设的门禁系统，车位极少，业主的车辆从未出现不能进入小区的现象。现在好了，海绵城市改造后，车位增加了，业主又自费升级了门禁系统，反而出现了物业借此生财的问题，导致小区业主家里第二辆车不交停车费就不能进小区的怪事了！！！！

物业只想尽一切办法收钱，想尽一切办法找名目收钱，物业费没少你一分，就在小区派二老头看门和一个阿姨搞卫生，又能开得了多少工资，能赚钱就行了，还要侵害广大业主的权益。还不知道这几个人有没有相应的职业资格证书。
《物业管理条例》
第三十三条　从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第六十一条　违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

物业公司搞么的都是打着业主委员会的旗号，我们小区现在所谓的业主委员会和物业公司是什么关系？从不帮广大业主考虑权益，一直都是和物业公司想尽一切办法收钱，搞项目。前段时间就搞在一起想每户收8000元，改车位，不交8000的就不让业主的车子进入小区，因广大业主反对声很大，才不了了之。
十几年来，作为业主，至少我是没有享受过召开业主大会、选举业主委员会和被选举的权力。

关于紫苑花园改造后几个问题的回复
各位业主：
昨天小区有位业主在常德论坛发了一份《关于紫苑花园小区经过海绵城市改造后出现的几个问题》帖子，现回复如下：
一、自费改造项目明细公布的问题。自费改造项目是经过张榜公告、充分征求意见并收足改造费用之后进行的(大门口的车辆出入视别和门禁系统是由物业公司免费升级改造的，没有收费)。由于落水管维修项目尚未完工，该项目一旦完工，就会对自费改造项目决算明细张榜公示。其实，该业主提出的这个问题在业委会张榜公示内容里都已说明得非常清楚了。
二、关于自费改造项目缴费公示问题。小区现有住房共200套，已主动缴费的有180户，不愿意缴费的有11户，未装修或没有住人无法联系的有9户，业委会一直都定期张榜或业主微信群里公布了收费进度，业委会计划待工程完工后将收费和工程决算详单一并公示。
三、关于物业费收费进度公示问题。业委公己要求物业公司对物业费收取使用情况每年公示一次，对不缴物业费的业主也要进行张榜公示，并要求采取多种手段进行催收，物业公司已按业委会要求正在开展相关工作。
四、关于物业公司非法强行收取车位占用费和停车费问题。这项费用是委托物业公司收取的。小区改造后，为加强小区车辆停放管理，业委会制定了《紫苑花园小区车辆停放管理暂行办法》，此办法在起草修订过程中对哪些车辆要缴费、为什么要缴费、收费后的管理使用等都作了充分说明，并且广泛征求了小区业主意见，数易其稿，取得了绝大多数业主的同意。近期也准备委托物业公司向政府有关主管部门报备。
五、关于业委会的合法性问题。紫苑花园是2004年建成的老旧小区，几年前，由于基础设施先天性差，物业管理困难，物业管理公司换了好几次，有一年曾经没有物业管理，也没有成立业委会。大约2010年左右，在时任市劳动局付局长、小区业主涂贤怀同志牵头下，在现穿紫河社区会议室召开紫苑花园.业委会选举大会，通过投票表决的方式产生了第一届业委会。由于多方面原因，现有两人已退出业委会工作。本届业委会成员己商定，待小区改造全部完成、自费改造项目费用全部结清公示后，集体辞职，重新选举产生新一届业委会。
                                                                                                     紫苑花园业委会                                        
                                                                                                     2018年5月21日

我代表个人发言：我们紫苑花园小区建成于2004年，被称为“劳动局宿舍”，当时购买的主要是劳动局的员工和德山纺机的部分员工。小区建成初期是由华达物业管理的，由于种种原因，导致物业收不到物业费，跑路了。这期间由于小区没有成立业委会，小区一直处于管理混乱状态，换过几家物业公司。最终导致无任何管理状态，最后的结果是，杂物间、车库随意改动，租售给他人居住，每到夏天各种形形色色的人（光着膀子的、打油滴，混社会的等等）穿梭于小区。乱搭乱建的没人管，垃圾堆成山，小区里每天臭气熏天。最可怕的小偷猖獗，记得有一年冬天，小偷是一栋楼一栋楼的偷的，电动车、摩托车、自行车被偷的不计其数。更可怕的由于无管理状态小区唯一的消防通道每天被汽车堵得水泄不通，生怕那天要是哪家起火了，那就只能看着烧，每天过着提心吊胆日子！至于小区卫生那就更不用说了，特别是夏天那日子真不好过，咱们小区这个情况也让社区脑壳疼，每次迎接卫生城市、文明城市“国检”什么的，社区工作人员特别头疼。
    终于大约在2010年左右，由劳动局某领导牵头，在社区的帮助下成立第一届业主委员会，后来由业委会引进了物业公司，对小区进行管理，慢慢的小区卫生状况，安全状况有了改观。由于历史原因小区还是存在诸多问题;，比如：小区配套日益老旧，车辆越来越多，乱搭乱建情况越来越严重等等。
    后来在2017年下半年，我们小区盼来了盼望已久海绵工程改造，但是随之而来的问题也来了，海绵工程的改造项目里不包括路灯、监控、围墙、业委会办公室、门卫、落水管的更换等项目，咱们小区也没有公共维修基金，所以只能靠业主们自筹资金，通过业委会大量的宣传、多方征求业主意见，经过80％业主同意，决定每户交800元自筹款，用于小区自费项目改造，改造项目以招标形式，公开透明，定时向全体业主公示。最后多退少补，就现在情况而言应该每户都有退滴。到2018年5月份左右，小区海面工程改造接近尾声，新增车位180个左右，路灯、监控、围墙等相关配套设施也全部更换，对于今后的发展，业委会制定了《紫苑花园小区业主公约》和《紫苑花园小区车辆停放管理暂行办法》，经过小区大多数业主同意，准备2018年6月1日起正式实施。
      比起那个无任何管理状态的日，现在的小区环境、治安、秩序简直是天壤之别。业委会的任何举措都是经过大量征求业主意见，小区物业也在业委会的监督之下，日益规范。可偏偏就有那么十几户业主，一毛不拔不说，对业委会做的工作漠不关心，回访的信息视若无睹，从不服从小区的任何管理，保安在他们眼里连畜生都不如，长期养成的老子天下第一的思想作祟，还把现在的小区物业和业委会倒打一耙。天理何在！

首先申明：本人既不是业委会成员，更与物业公司没有半毛钱关系。作为紫苑花园一名普通的业主，看到楼主竟然好意思厚着脸皮在堂堂的政府门户网里把白说成黑，把是说成非，觉得很好笑！
只想问楼主：作为小区仅有的11户不交纳自费项目改造工程费的业主之一，你有什么权利要求不履行义务而享受权利？你质疑业委会的合法性和有效性，上面已经有业委会的正式回复。只想问问你，小区从过去的管理混乱没有物业到现在的安全有序，你作为业主之一，是否也享受了这份权利？当业委会成员义务奉献，牺牲自己的休息时间反复开会讨论研究的时候，你在哪里？如果你有意愿有能力加入业委会，为什么连业主群你都不敢进呢？你说小区从未召开过业主大会，更没有商讨过收费事宜，那么请问，小区大门口一次次张贴的关于改造的告示和公示，你每天从小区进出，眼睛都是朝天望着的吗？
只是想说一点：不要让不图名利义务奉献的业委会成员寒心，公道自在人心，容不得你一个人颠倒黑白乱说是非！！！

首先申明：本人既不是业委会成员，更与物业公司没有半毛钱关系。作为紫苑花园一名普通的业主，看到楼主竟然好意思厚着脸皮在堂堂的政府门户网里把白说成黑，把是说成非，觉得很好笑！
只想问楼主：作为小区仅有的11户不交纳自费项目改造工程费的业主之一，你有什么权利要求不履行义务而享受权利？你质疑业委会的合法性和有效性，上面已经有业委会的正式回复。只想问问你，小区从过去的管理混乱没有物业到现在的安全有序，你作为业主之一，是否也享受了这份权利？当业委会成员义务奉献，牺牲自己的休息时间反复开会讨论研究的时候，你在哪里？如果你有意愿有能力加入业委会，为什么连业主群你都不敢进呢？你说小区从未召开过业主大会，更没有商讨过收费事宜，那么请问，小区大门口一次次张贴的关于改造的告示和公示，你每天从小区进出，眼睛都是朝天望着的吗？
只是想说一点：不要让不图名利义务奉献的业委会成员寒心，公道自在人心，容不得你一个人颠倒黑白乱说是非！！！

回复函和想参与讨论的，请不要把话题扯选了，更不要扯到不相关的事情上去。

第一、这些年，我作为业主没欠缴一分钱的物业管理费。自费改造的800元/户，我作为业主是积极交纳了的。我作为业主有没有履行义务，以及有没有享受权利的资格，只能是法律法规说了算。
第二、我在诉求书中并没有否认现在小区的环境，而是表扬、赞赏。而诉求的是保障业主应该享有的权利。
第三、针对以上业委会的回复我作出以下说明和提问：
      1、自费改造项目明细公布的问题，业委会说是后期会公布，就不再诉求了，等公示。
      2、关于物业公司非法强行收取车位占用费和停车费问题，
           请问“广泛征求了小区业主意见”是哪些，召开主大会了吗？
                    是哪些业主投票表决了吗？
                    哪辆车停了就不是车位占用，哪辆车停了又是车位占用呢？怎么解释占用这个词，我在上面作出说明了。如果按停车了就是占用，那就每辆车都收车位占用费，如果这个方案业主大会通过了，我愿意交占用费。
                    业主提出不同意见你们考虑了吗？
                    你们说的“近期也准备委托物业公司向政府有关主管部门报备。”，你们备案了吗？就不让业  主车辆进入，还放狠话。
                    针对这个收费问题，你能正面回复合理合法吗？如果合法，请把合法的程序公布出来。
第四、关于业委会的合法性问题。我只想知道现在的业委会是合法还是不合法，如果是合法有效的，请公示相关材料。扯那么多没用的话有什么意义。希望正面回复。
第五、我希望相关部门正面回复，并正面解决这个问题。因为这是你们的职责，不要出现“行政不作为乱作为缓作为”现象。
《业主大会和业主委员会指导规则》第六条　物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
《物业管理条例》第五条　国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
《常德市物业管理办法》第三条市和县级房地产管理部门为物业管理行政主管部门（以下简称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府要将物业管理纳入社区管理的工作范畴，负责物业管理小区（单位）的治安稳定、就业与再就业、社会保障、城市管理和创建、计划生育等社会性事务管理；与物业主管部门共同指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会，监督业主大会和业主委员会的日常活动；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。物业服务企业按照物业委托合同授权范围，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受物业主管部门、当地街道办事处、乡镇人民政府和社区（居民委员会）的管理、指导和监督。

一、在没有交车位占用费的情况下，现有小区业主车辆天天都停在已改造好的车位上，进出有序，停放整齐。没有影响环境啊。
二、现在业委会和物业要收车位占用费，收了也还是这些业主的车辆这样停放在小区共用的车位上，难道收费后就改变什么了吗?
三、只要物业和业委会不让非居住业主车辆进入小区，把好这道关，小区的环境就不会变差。
四、在车辆自动进入系统中只要不录入非小区业主的车牌，外面的车辆进不来。整会变差呢！
五、不要为了收费而收费，要公允。

在这个论坛的投诉举报版块中，如果得不到正确的解决方案，接下来还会去优化办去投诉举报，优化办解决不了，不排除诉讼，尽最大努力捍卫业主的权利。看看相关的人、企业、部门是不是尊重法律，能不能保障业主的权利。

kenneth_xu：一、在没有交车位占用费的情况下，现有小区业主车辆天天都停在已改造好的车位上，进出有序，停放整齐。没有影响环境啊。
二、现在业委会和物业要收车位占用费，收了也还是这些业主的车辆这样停放在小区共用的车位上，难道收费后就改变什么了吗?
三、只...回到原帖

我首先声明，我是另一个海绵改造小区的业主，既然你说公允，那我就问一句，车位改造是不是在业主共有的绿化带改造改建的车位？如果是，有车的没有买车库的业主现在停在改建的车位上，是不是侵犯了买了车库和没有车的业主的权益？是不是应收取一定的费用予以补偿和用于物业管理？老子硬是看不见的现在一些人占用了社会公共资源还恬不知耻的不想交钱。

楼上的你也没搞清实事啊，你在你的小区买了车库，现在改造车位了，你觉得心里不平衡可以理解。但我小区是一部分车交占用费，一部分不交啊。我在贴子中说明了，如果每辆车都交，全体业主同意，我愿意交啊。发表评论不要激动，更别过激。我只要业主权利。只要符合法律法规。

一、请物业公司公示小区业主自费改造项目的改造工程量明细（包括材料，设备品牌型号）费用明细（包括每项单价）
回复：业委会和物业公司已经于6月8日晚开会计划在7月底之前公示项目和详细明细开支。这个费用由业委会专人专管，实行多退少补。
二、关于物业公司强行收取车位占用费和停车费，否则不让业主车辆进入小区的行为是否合理合法的问题。
回复：小区车辆在没有改造车位之前，消防通道单元楼通道都停满了车，严重影响了业主的工作、生活。通过改造后，小区车位大大增加，秩序井然。为了规范管理停车，根据小区95%的业主意见业委会制定了小区业主停车管理办法并由物业公司执行。即每户业主享受一台免费停车权力，第二台每车收取300元，第三台600元/年。亲戚、朋友、杂物间租住户每季度450元由于业委会于6月8日集体辞职，现已停止收费。
三、紫苑花园小区业主委员会的合法性和有效性。
回复：紫苑花园小区业主委员会是经过有关程序产生，并有资料。不过现已到了换届选举时间。就业委会换届问题，业委会已着手解决。并在本小区微信群和公示栏已经说明，从6月8日到6月30日到物业毛队长处报告，然后进行选举投票已经进行了安排。
      以上意见，谢谢市民监督！

                                                                                               武陵区芷兰街道办事处
                                                                                                       2018年6月28日

liwei821454226：我代表个人发言：我们紫苑花园小区建成于2004年，被称为“劳动局宿舍”，当时购买的主要是劳动局的员工和德山纺机的部分员工。小区建成初期是由华达物业管理的，由于种种原因，导致物业收不到物业费，跑路了。这期间由于小区没有成立业委会，小区一直处于...回到原帖

这个还真是超级认同，哈哈，一毛不拔。

小区海绵改造就是形象工程