王莽
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[留言回音]什么时候是个头?

楼主#
更多 发布于:2025-09-23 22:13扫一扫,手机看帖
在常德论坛上搜索“业主委员会”,呈现的是一幅撕裂的图景:
未成立业委会的小区业主翘首以盼,视其为维权利器;
已成立的小区却怨声载道,投诉其侵吞收益、操纵议事。
这种“建成前是希望,建成后是失望”的怪圈,什么时候是个头?
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沅来是澧
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1楼#
发布于:2025-09-24 08:39
就不应该有物业,也不会应该有什么业委会。。。
如卫生费,就直接交给环卫局,绿化费,直接交给园林局,小区的内部道路,也跟外面的道路一样,直接由国家来养护。。。
常德纠脑壳
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2楼#
发布于:2025-09-24 09:24
有些事儿精,咋搞都不会满意。
一夜之秋
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3楼#
发布于:2025-09-24 09:58
最好不要成立业委会,一群吸血鬼。
xxviix
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4楼#
发布于:2025-09-24 10:30
沅来是澧:就不应该有物业,也不会应该有什么业委会。。。
如卫生费,就直接交给环卫局,绿化费,直接交给园林局,小区的内部道路,也跟外面的道路一样,直接由国家来养护。。。
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这建议挺好,到时候种棵草、补块砖都要你全小区居民签字,再给你审批个把月,然而钱一点没少落袋子
声声有音
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5楼#
发布于:2025-09-24 10:50
沅来是澧:就不应该有物业,也不会应该有什么业委会。。。
如卫生费,就直接交给环卫局,绿化费,直接交给园林局,小区的内部道路,也跟外面的道路一样,直接由国家来养护。。。
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观点新颖,办法可行,就是没有红头文件支持。
王莽
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6楼#
发布于:2025-09-24 10:50
物业公司是狼,业主委员会是虎,业主是小山羊。
声声有音
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7楼#
发布于:2025-09-24 10:54
一夜之秋:最好不要成立业委会,一群吸血鬼。回到原帖
有的业委会主任神气得很,好像比市领导还大一级。
xiaobin4333
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8楼#
发布于:2025-09-24 11:10
沅来是澧:就不应该有物业,也不会应该有什么业委会。。。
如卫生费,就直接交给环卫局,绿化费,直接交给园林局,小区的内部道路,也跟外面的道路一样,直接由国家来养护。。。
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1. 小区卫生费为什么不能直接交给环卫局?

· 服务范围不同:
  · 环卫局:负责的是公共区域的卫生,比如城市主干道、背街小巷、公共广场等。这些区域属于全体市民共有,其费用由市政财政(即税收) 统一支付。
  · 小区内部:小区范围内的道路、绿地、楼道、垃圾收集点等,属于全体业主共有的私有区域,并非公共区域。
· 产权归属原则:根据“谁受益,谁付费”的原则,私有区域内的服务理应由受益者——即全体业主来承担费用。环卫局的经费来自全体纳税人的税收,如果用来为某个特定的私有小区服务,对其他纳税人是不公平的。
· 因此,小区内部的清洁、垃圾清运等服务,需要业主通过缴纳物业费(其中包含卫生费)的形式,聘请物业公司或清洁公司来完成。这笔钱是小区内部的“私账”,而不是城市的“公账”。

2. 绿化费为什么不能直接交给园林局?

这个问题的逻辑和卫生费完全相同。

· 服务范围不同:
  · 园林局:负责的是公共绿地的养护,比如公园、道路两旁的绿化带等公共区域的绿化。
  · 小区绿化:小区内的绿地、树木是随着房屋一起由业主购买而来的,属于全体业主的共有财产。
· 产权归属原则:自家院子里的花草需要自己浇水施肥,同理,小区这个“大家”的院子里的绿化,自然需要业主们共同出资维护。园林局的职责和经费范围不涵盖私人产权范围内的绿化养护。
· 因此,小区绿化的修剪、浇水、补种、病虫害防治等费用,也包含在业主缴纳的物业费中。

3. 小区的内部道路为什么不能跟外面的道路一样,直接由国家来养护?

这是最核心的产权问题。

· 道路性质不同:
  · 市政道路:由政府规划、投资建设,土地性质为公共用地,其产权属于国家,供全体公众使用。因此,它的建设、养护、管理责任属于政府(住建、交通等部门),费用由财政负担。
  · 小区内部道路:是开发商作为小区配套设施建设的,其土地使用权已随房屋出售分摊给了全体业主。也就是说,小区道路的产权属于全体业主共有。
· 产权决定养护责任:既然产权是业主的,那么道路的维修、保养责任自然也归业主。如果让国家用财政资金(税收)来维修私人产权道路,就相当于用全体纳税人的钱为少数业主的私有财产买单,这既不合理,也不合法。
· 特殊情况:“规划红线”:
  · 每个项目都有“规划红线”,红线之内是开发商和业主的权属范围,红线之外是政府的市政管辖范围。
  · 有时,一些大型小区会建设一些对公众开放的道路或设施,这些可能在规划时就被确定为市政道路,最终会移交给政府管理。但绝大多数封闭式小区内的道路,都在红线之内,属于业主私有。

总结

根本区别在于:公共服务 vs. 私有共有服务。

· 环卫局、园林局、交通部门提供的是公共服务,服务对象是全体市民,资金来源于公共财政(税收)。
· 物业公司(或业委会聘请的其他服务方)提供的是私有共有服务,服务对象是特定小区的业主,资金来源于业主缴纳的物业费。

您可以这样理解:您买的不仅仅是一套房子,还包括了小区内公共区域的份额。这些公共区域(道路、绿地、楼道等)的维护成本,就需要您和您的邻居们共同承担,这就是物业费存在的意义。
xiaobin4333
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9楼#
发布于:2025-09-24 11:11
声声有音:有的业委会主任神气得很,好像比市领导还大一级。回到原帖
到年限了就不再跟他投票撒
asawaly
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10楼#
发布于:2025-09-24 11:12
xrke
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11楼#
发布于:2025-09-24 12:30
业委会,开玩笑吧,都是一群蝇营狗苟的人!
中国农民工
论坛网神
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12楼#
发布于:2025-09-24 15:18
声声有音:有的业委会主任神气得很,好像比市领导还大一级。回到原帖
个别人当官有瘾。
心路
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13楼#
发布于:2025-09-24 15:41
不论如何,小区还是得有一个业务会。
天空蔚蓝
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14楼#
发布于:2025-09-24 16:16
真是这样的,没办法人太复杂了前一秒是大爱,后一秒就是私心了,之前维权相信他们跟着他们,一呼百应出钱出力,结果他们得了钱先投降了,现在还搞这个已经不相信他们了。
蓝色海岸
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15楼#
发布于:2025-09-24 16:35
基本上,这个物业管理的制度设计,就是合卵形的。说个难听的,一些物业公司为进入小区,给相关职能部门没少攻关。进入小区后真是无本万利啊!如本人所在的上区,每年仅物业费(不含车位管理费)就是200多万元。物业公司付出了多少?他们不仅要赚物业费,还要设卡赚车位费,甚至还在绞尽脑汁的觊觎业主的维修基金!
热心的隔壁老王
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16楼#
发布于:2025-09-25 00:10
用贪治愚,用愚反贪

几千年的传统了
沅来是澧
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17楼#
发布于:2025-09-25 09:32
xiaobin4333:1. 小区卫生费为什么不能直接交给环卫局?

· 服务范围不同:
  · 环卫局:负责的是公共区域的卫生,比如城市主干道、背街小巷、公共广场等。这些区域属于全体市民共有,其费用由市政财政(即税收) 统一支付。
  · 小区内部:小区范围内的...
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所以,小区内部的道路,并不是什么私有道路,也是公共道路,全部统一由政府来管理,或者可以像电信,移动,邮政等成立新的管理单位。。而不是由物业来管理。。。物业就该取缔。。。
xiaobin4333
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18楼#
发布于:2025-09-25 10:54
沅来是澧:所以,小区内部的道路,并不是什么私有道路,也是公共道路,全部统一由政府来管理,或者可以像电信,移动,邮政等成立新的管理单位。。而不是由物业来管理。。。物业就该取缔。。。回到原帖
1. 法律依据:《中华人民共和国民法典》

《民法典》物权编对这个问题有明确规定:

· 第274条:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。...”
· 第275条:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”

解读:
这条法律的意思是,在小区规划红线之内,所有道路原则上都归全体业主共同所有。唯一的例外是,如果某条道路在规划之初就被明确为“城镇公共道路”(例如,某些开放式小区中贯穿城市的道路),那么它才不属于业主,而属于政府。

对于绝大多数有围墙的封闭式住宅小区,其内部道路毫无疑问属于全体业主的私有财产。

2. “公”与“私”的边界:“规划红线”

· 规划红线是政府规划部门批准的、用于界定项目用地范围的边界线。
· 红线之内:是开发商的开发范围,也是未来全体业主的共有权属范围。这里的土地出让金已经由开发商支付,并最终分摊到每位业主的购房款中。
· 红线之外:是市政公共用地,属于国家。

小区内部的道路、绿地、配套设施等都在红线之内,因此其产权不属于国家,而属于购买了这片土地的业主集体。

3. 私有道路 vs. 公共道路的核心区别

特征 小区内部道路 (私有道路) 市政道路 (公共道路)
产权归属 全体业主共有 国家(政府)所有
养护责任 全体业主(通过物业费支付给物业公司进行养护) 政府相关部门(如市政、交通部门,使用财政税收)
通行权 非公共道路,理论上业主有权限制外来车辆和人员进入(实践中多为管理性限制) 全民享有无条件通行权,任何公众均可使用
交通管理 内部秩序一般由物业公司管理,交警通常不管(除非涉及刑事案件或严重公共安全事件) 由公安交通管理部门(交警) 全面负责执法
建设资金 成本包含在房价中,由开发商建设,业主买单 由政府财政投资建设

一个重要的现实情况:错觉的来源

很多人觉得小区道路像“公共道路”,是因为:

· 它们看起来和市政道路很像(有路牌、路灯、划线)。
· 我们每天都会使用它们。

但这只是一种功能和形态上的相似,并不能改变其法律上的私有产权属性。您可以把小区理解成一个“大家庭”,内部道路就是这个大家庭的“私家院落里的通道”,只不过这个“家庭”的成员比较多而已。
王莽
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19楼#
发布于:2025-09-25 19:49
xiaobin4333:1. 法律依据:《中华人民共和国民法典》

《民法典》物权编对这个问题有明确规定:

· 第274条:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。...”
· 第275条:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,...
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王莽
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20楼#
发布于:2025-09-25 19:49
沅来是澧:所以,小区内部的道路,并不是什么私有道路,也是公共道路,全部统一由政府来管理,或者可以像电信,移动,邮政等成立新的管理单位。。而不是由物业来管理。。。物业就该取缔。。。回到原帖
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王莽
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21楼#
发布于:2025-09-25 19:50
热心的隔壁老王:用贪治愚,用愚反贪

几千年的传统了
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王莽
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22楼#
发布于:2025-09-25 19:50
蓝色海岸:基本上,这个物业管理的制度设计,就是合卵形的。说个难听的,一些物业公司为进入小区,给相关职能部门没少攻关。进入小区后真是无本万利啊!如本人所在的上区,每年仅物业费(不含车位管理费)就是200多万元。物业公司付出了多少?他们不仅要赚物业费,还...回到原帖
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王莽
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23楼#
发布于:2025-09-25 19:50
天空蔚蓝:真是这样的,没办法人太复杂了前一秒是大爱,后一秒就是私心了,之前维权相信他们跟着他们,一呼百应出钱出力,结果他们得了钱先投降了,现在还搞这个已经不相信他们了。回到原帖
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王莽
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24楼#
发布于:2025-09-25 19:51
心路:不论如何,小区还是得有一个业务会。回到原帖
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王莽
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25楼#
发布于:2025-09-25 19:51
中国农民工:个别人当官有瘾。回到原帖
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王莽
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  • 最后登录2025-10-04
26楼#
发布于:2025-09-25 19:51
xrke:业委会,开玩笑吧,都是一群蝇营狗苟的人!回到原帖
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王莽
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27楼#
发布于:2025-09-25 19:52
xiaobin4333:到年限了就不再跟他投票撒回到原帖
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王莽
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28楼#
发布于:2025-09-25 19:52
xiaobin4333:1. 小区卫生费为什么不能直接交给环卫局?

· 服务范围不同:
  · 环卫局:负责的是公共区域的卫生,比如城市主干道、背街小巷、公共广场等。这些区域属于全体市民共有,其费用由市政财政(即税收) 统一支付。
  · 小区内部:小区范围内的...
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王莽
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29楼#
发布于:2025-09-25 19:52
声声有音:有的业委会主任神气得很,好像比市领导还大一级。回到原帖
确实
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